Alquiler con Opción de Compra: Tratamiento fiscal
Actualizado: 16/09/2024
Fecha: 26/11/2017
SI ESTA OPERACION SE HACE BAJO CONTRATO PRIVADO, Y NO SE HACE ANTE NOTARIO, ANTE HACIENDA, PARA EL CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL EN LA DECLARACIÓN DE LA RENTA, NO SE PODRÁ DEDUCIR EN EL PRECIO DE VENTA, NI EL DERECHO COBRADO POR LA OPCIÓN DE COMPRA, NI LAS CANTIDADES DESCONTADAS DEL PRECIO DEL ALQUILER, SEGÚN SE INDICA EN EL CONTRATO. PARA ELEVARLO A PUBLICO LA OPCIÓN DE COMPRA NO PUEDE EJERCERSE EN UN PLAZO SUPERIOR A 4 AÑOS
Después de la explosión de la burbuja del sector inmobiliario, ha traído la dificultad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que muchas personas que, inicialmente, se decantarían por la compra de un inmueble terminen viviendo del alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra.
¿Qué es el alquiler con opción de compra?
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa.
Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.
Características del Contrato
Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro, y puede materializar la venta del inmueble, con bastante probabilidad si lo desea vender al precio reflejado en el contrato.
Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.
Resumen de la tributación de los tres eventos que conlleva
- Derecho de la opción de compra -> Ganancia patrimonial no asociada a inmueble, por tanto, tributa en la Renta General
- Percepción de las rentas por arrendamiento -> Rendimiento de capital mobiliarios, por tanto, tributa en la Renta General
- Transmisión del inmueble por ejecutar la opción de compra, al precio determinado -> Ganancia Patrimonial asociado a la trasmisión de un inmueble, por tanto, tributa en la Renta del Ahorro.
Tratamiento fiscal del alquiler con opción de compra
Este negocio mercantil lo constituyen dos contratos: el de alquiler (o arrendamiento) y el de opción de compra, cada uno de ellos con una fiscalidad propia. Aunque se formulen en un documento privado, los arrendamientos y las opciones de compra son hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los ingresos derivados de ellos deberán incluirse en el IRPF del perceptor persona física o en el Imp. sobre Sociedades – IS – si el arrendador es una sociedad.
Por tanto, en los contratos de arrendamiento con opción a compra, se generan dos diferentes tipos de renta, antes de ejercitar la opción de compra, o de caducar la aplicación de la misma.
- El alquiler
- La opción de compra
- Fianza
Tributación de la renta de alquiler
Por este contrato, se tienen que aplicar estos dos impuestos
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
En función que el alquiler sea destinado a vivienda o a local comercial, o si es primera transmisión, o segunda o posteriores, se aplica el IVA o el ITP. A continuación indicamos una tabla de la AEAT donde se indica cuando se aplica un tipo de impuesto u otro, dado que son mutuamente excluyentes. Coordinación (IVA/ITP)
Por tanto, salvo que vaya por IVA (en el caso de arrendamientos con opción de compra de primera transmisión de vivienda, están sometidos a IVA), por el contrario, el contrato de alquiler o arrendamiento de vivienda de segunda transmisión es un negocio jurídico que está sujeto al ITP, el cual lo liquida el arrendatario en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. En caso de que no haga, será responsable subsidiario el arrendador. La base imponible del arrendamiento son las rentas a pagar el período de duración. En caso de los arrendamientos de vivienda sujetos a prórroga forzosa, se computará como mínimo un período de 3 años (cambio de la LAU en 2013). A dicha base se aplica la escala correspondiente a cada comunidad autónoma. No obstante, en la práctica y por diversas circunstancias, muchos arrendatarios deciden no pagarlo asumiendo ese riesgo y tampoco las comunidades autónomas hacen un seguimiento riguroso por exigirlo en fase de comprobación dada que no suele ser muy elevada la cuota tributaria.
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas IRPF) o Impuesto Sociedades (IS)
Si el propietario es una persona física, en la gran mayoría de los casos, esta actividad no se considera como actividad económica, dado que el propietario sólo alquila un inmueble, por tanto, los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, en la base general (Tipo progresivo). Los gastos de mantenimiento son deducibles y, en el caso de arrendamiento de viviendas, podrá aplicarse la reducción del 60%.
Salvo que el arrendamiento se realice para varios inmuebles, el propietario, puede estar interesado es que se considere por hacienda como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En el Impuesto de sociedades, tributa como un ingreso más de la sociedad, dado que lo hará como una actividad empresarial
Tributación de la Opción de Compra
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales/IVA
ITP/AJD
El contrato de opción de compra también tributa por el
ITP: “las promesas y opciones de contratos sujetos al
impuesto serán equiparadas a éstos” (art. 14.2 Ley del ITP).
Dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un
contrato sujeto a ITP (autónomo de la opción de compra),
ésta estará igualmente sujeta al ITP. Primera incidencia
fiscal importante al que aludiremos en el apartado C)
siguiente. Base imponible: precio pagado por la opción. En
caso de que no se hubiera fijado importe o éste fuera menor
al 5% del precio
de ejercicio de la opción, se tomará este 5%. El obligado al
pago será el arrendatario-optante (ya sea persona física o
jurídica) en 30 días hábiles desde la firma del documento
privado para proceder a su liquidación conforme al tipo
aplicable en cada comunidad.
IVA
En el caso que el propietario del inmueble sea una empresa, respecto a la concesión de la opción de compra será beneficiario de un tratamiento específico en el supuesto en el que se conceda a cambio de un precio y siempre y cuando no sea vinculante. En el caso de cobrar un determinado importe por la concesión de la opción, tal y como ha manifestado la DGT, nos hallaríamos ante una operación calificada como prestación de servicios siéndole de aplicación el tipo IVA impositivo general.
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas IRPF) o Impuesto Sociedades (IS)
Según la consulta NUM-CONSULTA: V1141-24 de la DGT, indica "Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor “facultad de configuración” en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa (S.T.S. de 5 de noviembre de 2003). Ello determina que el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.
Por tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en la concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión. El Tribunal Supremo en sentencia de 21 de junio de 2022 (nº 803/2022, rec. 7121/2020) fija como doctrina que las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra se deben integrar en la base imponible del ahorro por implicar una transmisión derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por la concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietaria (arrendadora) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, anteriormente transcrito. En este caso, la cuantía recibida previamente por la arrendadora en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, de tenerlo así pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por la concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en el artículo 49 de la LIRPF."
También existe la consulta V0049-21, donde la descripción de los hechos es:
El consultante es propietario de un local comercial que pretende alquilar con opción de compra. El contrato tiene una duración de 2 años. Durante ese plazo, recibirá una renta en concepto de alquiler. Transcurrido dicho plazo, si se ejerce la opción, el comprador satisfará el resto del precio restante al vendedor arrendador.
y se da respuesta a la tributación en el IRPF de la citada operación.
Si la prima de la opción de compra se percibe de forma fraccionada cabe la posibilidad de imputarla en diferentes ejercicios, en función de los cobros.
El inconveniente de la opción de compra, respecto de una compra venta directa, es el riesgo fiscal por cuanto, de existir ganancia ejercitar la opción de compra por parte del arrendatario, es probable que llegue a pagar más impuestos que si la compraventa se hubiera hecho de forma directa, dado que si estuviésemos en presencia de un contrato de señal o de arras penitenciales, el vendedor no tendría que declarar el importe percibido – ganancia o pérdida - hasta que no se produce la venta.
Si el arrendador-vendedor es persona física, y que venta el inmueble afecto a una actividad empresarial, el importe de la prima de la opción de compra, la declarará dentro de su actividad empresarial, como mayores ingresos.
Si el arrendador-vendedor es persona jurídica, el importe de la prima de la opción de compra, a declarar en el IS.
Tributación de la Fianza
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas IRPF) o Impuesto Sociedades (IS)
En caso de que exista una fianza por incumplimiento de las obligaciones del contrato y esta sea ejecutada por el arrendador, tributará como ganancia o pérdida patrimonial, no pudiéndose descontar del precio de venta.
Tributación de la Compra/Venta
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El comprador, a pagar el ITP en función de la escala que corresponda en cada comunidad autónoma. Esto es, no sólo ha de pagar el ITP del arrendamiento y de la opción, sino que también el ITP de la compraventa lo que provoca, como primer riesgo fiscal importante, tener que tributar dos veces por las mismas cantidades o, de no hacerlo, exponerse a una comprobación administrativa.
Aparte de algunas consultas de la DGT (nº 1944-02, de
13/12/2002), existen Sentencias que así lo afirman: TSJ de
Castilla-León de 24 de enero del 2005, TSJ de Asturias de 20
de octubre de 2010 y TSJ de Madrid de 25 de febrero de 2013
(nº 60500/2013) en la que concluyen que una opción de compra
seguida de una compraventa supone la celebración de dos
negocios, o si se prefiere dos compraventas (aunque se
tribute de un modo diferente) y son dos hechos imponibles
independientes. Por tanto, hay dos negocios jurídicos
distintos y ambos
con una base imponible diferente, relacionados pero
independientes y con sustantividad propia.
Además, de acuerdo con el artículo 33.4.b de la LIRPF, la ganancia patrimonial derivada de la compraventa de la vivienda habitual por mayores de 65 años está totalmente exenta de tributación. No ocurre lo mismo si la compraventa se formaliza con un contrato de opción de compra, ya que la parte de la opción no está exenta de tributación y se integrará en la base imponible general en el ejercicio en que se perciba. Si posteriormente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble producirá una ganancia patrimonial que estará exenta de tributación al ponerse de manifiesto la transmisión de la vivienda habitual de un mayor de 65 años.
IVA
Respecto a la entrega al final, la operación de entrega de la vivienda, en el caso en que se decida ejercitar la opción de compra, se trataría de una adquisición efectuada por el inquilino al promotor o propietario del inmueble afecto a una actividad empresarial de una vivienda nueva que tendría la consideración de primera entrega y por tanto, sujeta y gravable al tipo impositivo del 10 % o 4 % según si es vivienda libre o de protección oficial, o 21% si es un local comercial. En el caso de segundas o posteriores viviendas sería a un tipo de IVA del 21%.
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto Sociedades (IS)
Propietario particular no afecta a actividades empresariales
Si el propietario es un particular, y la vivienda no está afecta a una actividad empresarial, si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por el consultante ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, anteriormente transcrito.
En este caso, las cuantías recibidas previamente por el consultante en concepto de precio del derecho de opción de compra sobre dicho inmueble, y sobre las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán si así se contemplan en el contrato de alquiler con opción de compra, por tenerlo así pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, si así se contempla, así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se integrará en la renta del ahorro, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 46 de la LIRPF.
Por último, debe precisarse que la cantidad recibida por el consultante arrendador en concepto de fianza del contrato de arrendamiento objeto de consulta constituye una garantía de dicho contrato que puede ejecutarse en el supuesto de que la parte arrendataria incumpla alguna obligación derivada del citado contrato y que la parte arrendadora se compromete a devolver al término del contrato en caso de que no se haya producido ningún incumplimiento del mismo, por lo que la constitución de dicha fianza no va a implicar por sí misma “…variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”, que es cómo define las ganancias y pérdidas patrimoniales el artículo 33.1 de la LIRPF, las cuales no obstante podrán surgir, en su caso, a raíz de que se ejecute la fianza.
En consecuencia, y con independencia de que se hubiese ejecutado la fianza objeto de consulta, el importe de la fianza entregada al consultante arrendador con ocasión de la formalización del contrato de arrendamiento objeto de consulta no se descontará del precio total convenido por la transmisión de dicho inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Propietario empresario afecto a actividades económicas.
Si el arrendador-vendedor es persona física, y que venta el inmueble afecto a una actividad empresarial, el importe de la prima de la opción de compra, la declarará dentro de su actividad empresarial, como mayores ingresos.
Si el arrendador-vendedor es persona jurídica, el importe de la prima de la opción de compra, a declarar en el IS.
Consulta vinculante de la AEAT donde explica cómo tributa cada renta de un contrato de Alquiler con Opción de Compra
Existe una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) donde desde el punto del vista del propietario, y del inquilino se indica como debe tributar cada uno cada tipo de posible renta o gasto generado, la cuestión planteada es "Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del contrato de arrendamiento con opción de compra referido para cada uno de los consultantes y de las posibles consecuencias que se deriven de dicha operación.". NUM-CONSULTA: V1370-12
Otras consultas sobre este tema de la DGT son Consulta reciente nº V1530-17 de la DGT, 15/06/2017, y V2614-15, V1507-15, V2848-14, V1451-13.
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