Arrendamiento de Locales comerciales, tratamiento del IVA, tributación, y otras obligaciones fiscales
Actualizado: 21/07/2020
Fecha: 20/11/2017
Covid - 19 - Tributación en IVA e IRPF por la falta de cobro de alquiler de local, diferimiento de la renta o reducción renta
Tributación en IVA e IRPF por la falta de cobro de alquiler de local consecuencia del COVID-19. Ver Consulta vinculante DGT: V1553-20
Introducción
En este artículo vamos a ofrecer las pautas a seguir para cumplir las distintas obligaciones fiscales que afectan al arrendamiento de un local comercial, desde la doble perspectiva del arrendador y del inquilino.
Aplicación del IVA
La regla general es que los alquileres están sujetos y no exentos de IVA, y por tanto, que el arrendador tenga que repercutir el IVA en los recibos al inquilino para posteriormente ingresarlo en Hacienda.
El alquiler de locales constituye en todo caso una actividad económica encuadrada en el epígrafe 861.2, de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.” que estará sujeta a IVA independientemente de su uso obligara al contribuyente a realizar una declaración censal con el fin de indicar al menos la obligación de presentar el IVA Trimestralmente.
La LIVA art.20.uno.23º dispone que están exentos los arrendamientos que tengan la consideración de servicios y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.
Ejemplo: Así pues, si Propietario arrienda un inmueble a Inquilino_1 y esta lo subarrienda a Inquilino_2 quien lo destina a su vivienda habitual, la primera operación (el arrendamiento) no estará exenta de IVA toda vez que su inquilino -Inquilino_1 no destina el inmueble a vivienda habitual. Sin embargo la segunda prestación de servicios -el subarrendamiento- sí estará exenta, ya que Inquilino_2 destina el inmueble a vivienda.
Repercusión al arrendatario de determinados gastos, tales como el IBI, gastos de comunidad, obras, suministros energéticos y análogo
Además, en este tipo de arrendamientos, cuando se pacte la repercusión al arrendatario de determinados gastos, tales como el IBI, gastos de comunidad, obras, suministros energéticos y análogos, es conveniente saber que la Dirección General de Tributos, en Consulta Vinculante V0542-08, de 11 de Marzo de 2008, ha determinado que la base imponible del IVA la constituye el importe íntegro de la contraprestación arrendaticia, incluyéndose en el concepto de “contraprestación” no sólo el importe estricto de la renta, sino también las cantidades asimiladas a ésta y cualquiera otro crédito del arrendador frente al arrendatario derivado del arrendamiento; y cita expresamente, tales como gastos de agua, electricidad, basura, IBI, gastos de comunidad, entre otros.
Sobre la obligación de aplicar retenciones sobre los ingresos recibidos por el propietarios, tenemos un artículo especifico para esta cuestión, por ello, damos a continuación el enlace para ampliar la información Enlace.
Aplicación del IVA en período de carencia
El periodo de carencia en el pago del alquiler es un plazo razonable de tiempo que el arrendador concede al arrendatario para instalarse durante el cual no tiene que pagar la renta.
Durante ese periodo no se devenga IVA, ni existe obligación de retener.
Cuando finalice ese plazo y se empiece a pagar el alquiler, es cuando esas rentas estarán sujetas a la cuota de IVA correspondiente y a retención.
Ahora bien, es muy peligroso reflejar los períodos de carencia en los contratos de alquiler, dado que hacienda puede considerar que conllevan una compensación, y lo mejor es omitirlos, para evitar posibles reclamaciones por parte del hacienda del IVA no ingresado durante el período de carencia.
El concepto de contraprestación por arrendamiento incluye, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la misma y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma. Así pues, los créditos a favor del arrendatario, como puede ser un periodo de carencia en el pago de la renta, también forman parte de la base imponible del IVA alquiler.
Y por lo tanto, durante el tiempo de vigencia del contrato de alquiler en que el arrendatario no paga la renta al arrendador, ya sea a cambio de efectuar obras de adaptación en el local o por otros motivos similares, se estará devengando el IVA.
El arrendador deberá incluir en sus declaraciones este IVA alquiler repercutido, devengado durante el período.
¿Cuál es el importe del IVA repercutido durante el período de carencia del alquiler?
La base para el cálculo de las cuotas de IVA repercutido será la que corresponda según las normas para el autoconsumo de bienes y servicios.
En el caso de obras de acondicionamiento del local, la base imponible del IVA repercutido será el coste de las mismas (artículos 79. Tres.2º y 79.Cuatro de la Ley del IVA).
Si el coste de las obras no fuera conocido en el momento del devengo del impuesto, como puede ser habitual en estos casos, el arrendador deberá fijarlo provisionalmente según criterios fundados y rectificarlo posteriormente, una vez conocido el importe definitivo (artículo 80.Seis de la Ley del IVA).
¿Qué sucede con la retención?
Dado que la renta no se “satisface” durante el período de carencia, no existe obligación de efectuar retención ni pago a cuenta sobre la misma (artículo 78.1 del Reglamento del IRPF).
No obstante, se puede cotejar con la consulta vinculante V0164-16, de la Dirección General de Tributos, donde la cuestión planteada es "La consultante ha formalizado un contrato de arrendamiento de un local de negocio de su propiedad en el que se ha establecido un periodo de carencia de la renta de tres meses, como compensación de las obras de adecuación inicial que debe realizar el arrendatario en dicho local para el desarrollo de su actividad económica."
Consideración de actividad empresarial el alquiler de locales comerciales
En la gran mayoría de los casos, esta actividad no se considera como actividad económica, dado que el propietario sólo alquila un inmueble, por tanto, los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Para ver la tributación para este tipo de renta, ir a este enlace Tributación Alquiler de Inmuebles - Rendimientos del capital Inmobiliario.
Salvo que el arrendamiento se realice para varios
inmuebles, el propietario, puede estar interesado es que se
considere por hacienda como actividad económica. A estos
efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes
inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la
ordenación de esta se utilice, al menos, una persona
empleada con contrato laboral y a jornada completa.
No obstante, también hablaremos de rendimientos de
actividades económicas cuando, aún sin contar con una
persona contratada a jornada completa, en la vivienda se
prestan servicios propios de la industria hotelera.
En el caso de considerarse el alquiler como actividad
económica, las cantidades obtenidas no tienen la
consideración de rendimientos del capital inmobiliario sino
de actividades económicas, dentro de cuyo apartado
específico deberán ser declarados en la declaración de la
renta. En 2015 desaparece el requisito de contar, al menos,
con un local exclusivamente destinado a la gestión de los
inmuebles arrendados que se exigía para que el arrendamiento
de bienes inmuebles se considerarse como actividad
económica.
Es importante hacer una salvedad, en el caso de subarriendo, o sea, en el caso de que la vivienda estuviese subarrendada las cantidades percibidas por el propietario de la vivienda también serían consideradas como rendimientos del capital inmobiliario, mientras que las cantidades percibidas por el subarrendador serían consideradas como rendimientos del capital mobiliario. Para ver más detalles sobre la tributación de este tipo de rentas, ver el siguiente enlace.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
La normativa establece que la constitución de contratos de arrendamiento de cualquier clase está sujeta a este impuesto. No obstante, los arrendamientos de locales de negocio no se encuentran gravados por este impuesto, ya que en ellos se realiza una actividad económica empresarial o profesional y estarían gravados por el IVA.
Los arrendamientos de fincas urbanas si estarán sujetos al impuesto y la deuda tributaria podrá satisfacerse mediante efectos timbrados, de acuerdo a una escala fijada. En el caso de los Actos Jurídicos Documentados, el contrato de arrendamiento puede ser elevado a público mediante escritura otorgada ante notario.
Enlaces de interés
Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con viviendas
Aspectos jurídicos a tener en cuenta en los arrendamientos de local de negocio
Subarriendo de Inmuebles - Tributación y Fiscalidad asociada
Contrato alquiler de negocio o industria
