Alquiler para uso turístico o vacacional - Fiscalidad

Actualizado: 17/04/2019

Fecha: 03/03/2016

Si usted dispone de uno o varios inmuebles, por los que obtiene rentas, a través del alquiler por plataformas como AirBnB, Homelidays, PayPal, TripAdvisor, etc., el reflejo de los ingresos y gastos, en la Declaración de Renta, es una tarea compleja, por la parte de los ingresos, porque no se hace factura, y se tienen sólo los movimientos bancarios, o informes de la plataforma de alquiler, por la imputación de ciertos gastos de forma proporcional a la ocupación del inmueble, otros gastos se pueden impuetar totalmente, y ahora que este tipo de rentas, está bajo sospecha por Hacienda, por nuestra Asesoría Virtual y con nuestro software a medida para la contabilización de los ingresos y gastos, y la imputación proporcional de los mismos según corresponda, el reflejo de los ingresos y gastos en la Declaración de la Renta, es inmediata, y se tiene todo contabilizado, registrado y justificado, por si en un momento hacienda pide la demostración de los ingresos y gastos, poder justificarlos. Si desea un presupuesto, pidanoslo.

Desde Enero de 2018, las plataformas (AirBnB, Homelidays, PayPal, TripAdvisor, etc.) están obligadas a informar a hacienda sobre estos alquileres. Para saber más detalles, ver este enlace.

El alquiler se ha convertido en los últimos años, con la crisis económica, en el principal método de acceso a la vivienda. Pero el arrendamiento no sólo puede explotarse en viviendas como residencias habituales. Hay otras formas de explotar un inmueble en este régimen que pueden llegar a ser hasta más atractivas económicamente para los propietarios en grandes ciudades, y situados en lugares de gran atracción: el alquiler temporal y el turístico.

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU). Se trata de una modificación que únicamente va a servir para que el arrendador y el arrendatario regulen su relación en base a un contrato regulado por la LAU (contrato de temporada) o en un contrato basado en el Código Civil (CC). Y al fin y al cabo, son dos contratos prácticamente iguales.

Esto quiere decir que el arrendador y el arrendatario no podrán hacer un contrato basado en la LAU porque así lo dice la nueva letra “e”, del artículo 5 la La LAU, cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones conjuntamente:

Cesión temporal.
Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).
Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente CCAA.

Por lo tanto, cuando se den todas estas situaciones no será de aplicación el contrato de temporada de la LAU y únicamente podrá regularse la relación entre el arrendador y el arrendatario en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

Novedades que ha establecido el Real Decreto-ley 7/2019

Las medidas más relevantes relativas al arrendamiento de viviendas se uso turístico son las siguientes:
•Para excluir tales arrendamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no es necesario que sean comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
•Se reforma del régimen de propiedad horizontal para establecer que, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de uso turístico o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, sea necesario el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

También en relación a la propiedad horizontal, se incrementa el fondo de reserva de las comunidades hasta el 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo destinarse a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en la Ley de propiedad horizontal, en su artículo Diez.1.b).

Además, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Competencia en materia turística

Las comunidades autónomas (CCAA) pueden asumir competencias en materia de turismo.

Por lo tanto, las comunidades autónomas que quieran podrán regular la actividad turística y, en particular, los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional.

Esto quiere decir que si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, las personas que cedan en arrendamiento esas viviendas deberán cumplir con los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan, bajo pena de sanción administrativa. Así, un acto privado (un arrendamiento de vivienda) se convierte en un acto privado que debe cumplir requisitos administrativos.

Y esto no se ve en absoluto inalterado por la modificación que se ha introducido en la letra “e” del artículo 5 LAU, que cómo vemos únicamente afecta al tipo de contrato que va a regular la relación entre las partes.

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

Es aquella vivienda cuyo propietario la cede a terceros a cambio de un precio, por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año.

¿Quién es el titular de la actividad turística?

El titular de la actividad es el propietario de la vivienda, aunque su comercialización se pueda encargar a un gestor.

¿Qué condiciones tiene que tener mi vivienda para poder ser destinada a uso turístico?

La vivienda debe cederse entera y cumplir las condiciones siguientes:

Disponer de la cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.
No puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en la cédula.
Debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.

Contrato Alquiler Vacacional

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), se trata de una modificación que únicamente va a servir para que el arrendador y el arrendatario regulen su relación en base a un contrato regulado por la LAU (Contrato de Temporada) o en un contrato basado en el Código Civil (CC), en el caso de Contrato de Alquiler Vacacional o Turístico. Y al fin y al cabo, son dos contratos prácticamente iguales.

Dicho artículo 5e LAU establece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Esto quiere decir que el arrendador y el arrendatario no podrán hacer un contrato basado en la LAU porque así lo dice la nueva letra “e” cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones conjuntamente:

Cesión temporal.
Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).
Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente CCAA.

Control por parte de Hacienda y Comunidad Autónomos de este tipo de alojamientos

La intención de Hacienda es obligar a las plataformas de pisos turísticos que entreguen información sobre propietarios y huéspedes para evitar posibles fraudes fiscales. Sin embargo, la obligación de identificar a caseros e inquilinos es contraria a las leyes que rigen este tipo de servicios.

Por otra parte, por ejemplo en la Comunidad Valenciana, desde el pasado Enero de 2015, una modificación del decreto regulador de las viviendas turísticas en Valencia, estipula la obligatoriedad de todos los alojamientos y propiedades de uso turístico, incluidas las Viviendas Turísticas, pasen a ser registrados en el Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas.

Una vez obtenido su número de inscripción, ha de ser incluido en todo tipo de publicidad que se haga de la propiedad. Incumplir esta obligación puede acarrear penalizaciones y multas para el propietario y para el canal de publicidad empleado.

La modificación del decreto introduce la obligatoriedad de que TODAS las propiedades estén debidamente registradas, sin excepción. Os recomendamos comenzar el proceso de registro de la propiedad lo antes posible.

Si es propietario o gestiona entre 1 y 4 propiedades, debe registrar cada propiedad de forma individual.

Si gestiona cinco o más propiedades debe registrarse como Empresa. Incluyendo en este caso su número de inscripción general, no un número individual para cada propiedad.

Cómo solicitar la licencia de viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana

En primer lugar debe completar la Declaración Responsable facilitada desde la web de la Generalitat. Una vez completada tan solo hay que entregarla en persona o enviarla por correo al Registro del Servicio Territorial de Turismo de tu provincia.

Se aceptan registros de apartamentos, estudios, villas, chalets, bungalows y otras propiedades similares.

Su vivienda debe reunir los requisitos técnicos que se especifican en el decreto, basados estos en su categoría: estándar, de primera o superior. Otras comunidades autónomas han tomado caminos diferentes en este sentido.

Se debe cumplir al menos los requisitos de la categoría Estándar para poder obtener la licencia en la Comunidad Valenciana.

Una vez que la propiedad esté registrada, deberá obligatoriamente incluir el número de registro y categoría en todas las acciones de publicidad y promoción que haga de la propiedad. Esto significa que no podremos aceptar anuncios en nuestra plataforma que no incluyan el número de inscripción.

Numeración para las "Viviendas Turísticas" o una sola vivienda gestionada por su propietario en la Comunidad Valenciana tienen el código:

•VT/número/V para la provincia de Valencia

•VT/número/A para la provincia de Alicante

•VT/número/CS para la provincia de Castellón

Si su casa está gestionada por una empresa gestora, debe de ser la empresa gestora la que obtenga el número en el Registro, éstos son así:

•EGVT/número/V

•EGVT/número/A

•EGVT/número/CS

Fiscalidad (Tributación) del alquiler vacacional [Propietario - Usuario Final]

El caso que tratamos aquí, es el caso de un propietario de un inmueble, que a través de plataformas como Airbnb, Homeaway o Wimdu, alquila su piso para estancias cortas.

También entendemos que se trata de viviendas sin servicios de hostelería, dado que el tratamiento sería distinto y no vamos a tratarlo aquí. Si una vez finalizada la estancia del cliente, se realizan los servicios de limpieza del inmueble y cambio de sabanas, toallas, etc, no se considera servicios complementarios de la industria hotelera.

Por último, entendemos que esta actividad, no se considera como actividad económica. Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

No obstante, también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.

En el caso de considerarse el alquiler como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados en la declaración de la renta. En 2015 desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados que se exigía para que el arrendamiento de bienes inmuebles se considerarse como actividad económica.

Epígrafe en el IAE en caso de hacer actividad económica

Para saber qué tipo de actividad estás realizando debes tener en cuenta los servicios que estás ofreciendo a tus huéspedes. En función de esto la clasificación es la siguiente:

Servicios propios de la industria hotelera: tu actividad estará catalogada de esta forma, sí durante la estancia de los turistas les ofreces servicios como la limpieza, el lavado de ropa u otros como el restaurante. Si en tu vivienda ofreces estos u otros servicios análogos tú alquiler turístico recibirá será clasificado como “alojamiento turístico extrahotelero”. Esta clasificación provocará una calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF (ver Consulta Vinculante: V1188-15).

Servicios independientes a los que oferta la industria hotelera: si por el contrario, no realizas ninguno de los servicios antes mencionados, tu vivienda turística recibirá otra clasificación. Este grupo de alquileres turísticos, que suelen ser los más frecuentes, serán clasificados como “alquiler de viviendas”. Como consecuencia serán registrados en el epígrafe 861.1 (ver Consulta Vinculante: V1916-15). En este caso los ingresos serán tributados como rendimiento de capital inmobiliario en la base imponible general.

IRPF

Se debe tener claro que se han de declarar dos periodos claramente diferenciados en el mismo año fiscal:

a) El periodo durante el que la vivienda está alquilada. Aquí se declararán los ingresos íntegros y se deducirán los gastos necesarios para su alquiler. Aunque estos últimos en proporción a los días alquilados)

b) El periodo que la vivienda está libre y a disposición de sus propietarios. Aquí se declarará como una renta imputada como después veremos.

Para el cálculo en la declaración se restarán de los ingresos obtenidos, la parte proporcional de los gastos necesarios.

En contrapartida, no se podrán deducir ciertas ventajas fiscales propias de los alquileres tradicionales, como la reducción del 60%, dado que el alquiler no tiene la consideración de vivienda habitual para el inquilino.

Hay que tener en cuenta que no se podrán deducir el importe total de los gastos, tan solo la parte proporcional por el tiempo que se ha arrendado, respecto de la totalidad del año.

En caso de arrendar una o dos habitaciones, tan solo se computaran los gastos en proporción al tiempo y espacio ocupado.

En la declaración de renta los rendimientos deberán de figurar como rendimientos del capital inmobiliario.

El rendimiento por el que se deberá de tributar será por el neto, resultante de restar a los ingresos, los gastos necesarios. Se podrán deducir como gastos: ,IBI, Intereses (si tiene hipoteca), Tasa de basura, Gastos comunidad, Agencia mediadora, Suministros de luz/agua/gas/internet, Seguros, Amortización, gastos del asesoramiento y la confección del contrato de arrendamiento, etc.

Si se da el caso en que los gastos son superiores a los ingresos, el propietario podrá deducir el exceso en los 4 años siguientes.

IVA

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del IVA en su apartado 23º nos dice que el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e” del citado artículo dice que la exención anterior no operará cuando se trate de arrendamientos de viviendas o apartamentos amueblados y el arrendador se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como son los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos, durante la estancia del cliente en el inmueble. Por lo que en esto casos el arrendador deberá de emitir factura con IVA. En la actualidad el tipo vigente para este tipo de operaciones es del 10%.

Por lo que si se prestan servicios propios de la actividad de hostelería se tendrá que facturar con IVA.

Ahora bien, si una vez finalizada la estancia del cliente, se realizan los servicios de limpieza del inmueble y cambio de sabanas, toallas, etc., no se considera servicios complementarios de la industria hotelera, y por tanto, no habrá que aplicar el IVA.

Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

A continuación damos la respuesta a una consulta realizada a la Dirección General de Tributos, Num. Consulta: V2545-17, donde indica si se encuentra sujeto al IVA, una persona física que va a llevar a cabo el arrendamiento con fines turísticos de una vivienda de su propiedad, exclusivamente a personas físicas y sin que se presten servicios propios de la industria hotelera. Este arrendamiento con fines turísticos se efectúa a través de una plataforma telemática de alquileres en Internet.

Autónomos

Algunos expertos apuntan a la posibilidad de que se puede obligar a darse de alta como autónomos a determinados arrendadores.

Se señala como clave la habitualidad a la hora de prestar el servicio como obligación para darse de alta como autónomo.

En cierto modo puede tener sentido ya que no es lo mismo alquilar una vivienda casi todas las semanas que hacerlo una única vez.

Una sentencia del TSJ de Valladolid condenó a un arrendador a encuadrarse en el régimen de autónomos. Entendía que el citado arrendador realizaba actividades cercanas a la gestión hotelera en el alquiler de una vivienda.

Posiblemente en los casos que se tenga todos los meses arrendada, quizá pudiera exigírseles darse de alta como autónomos.

Según se dice en el artículo sobre el alquiler de la vivienda vacacional, la doctrina judicial entiende que se considerará actividad económica simplemente el concertar el negocio del alquiler y recibir a los clientes.

La normativa que regula el RETA no regulan de forma clara cuando el desarrollo de una actividad profesional y el cobrar por ello supone tener que pagar como autónomo. Como en otros casos, se apunta al salario mínimo interprofesional como una fórmula de medición de la habitualidad. Es decir, en base a esto, si se cobra más del SMI (salario mínimo mensual: 707,60€) se podría considerar habitualidad y se tendría obligación de darse de alta.

Fiscalidad (Tributación) del alquiler vacacional [Propietario cede a Entidad Gestora]

El caso que tratamos aquí, es el caso de un propietario de un inmueble, cede el inmueble a una entidad gestora, que se encarga a través de plataformas como Airbn a re-alquila el piso para estancias cortas.

IRPF

Propietario

El propietario emitirá factura con el 21% de IVA a la empresa gestora y cumplirá entre otras las obligaciones descritas anteriormente. Se considera un alquiler de local comercial. El inquilino tendrá que aplicar la retención que marque hacienda en cada momento, en la renta a pagar al propietario.

Entidad Gestora

Cuando el arrendatario–subarrendador cede el inmueble arrendado en virtud de un contrato de subarrendamiento, el importe que perciba del subarrendatario, no tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, sino que se tratará de un rendimiento del capital mobiliario (artículo 25.4 c) de la Ley del IRPF); que, además, no formará base de la renta del ahorro del IRPF (como los rendimientos habituales del capital mobiliario: intereses, dividendos, etc.) sino que se integrará dentro de la renta general (artículos 45 y 46 de la Ley del IRPF) y, por tanto, tributarán al tipo medio del contribuyente.

IVA

Propietario

El propietario emitirá factura con el 21% de IVA a la empresa gestora y presentará liquidaciones trimestrales del IVA, con el IVA devengado, y restando el IVA soportado en los gastos necesarios para obtener los ingresos.

Entidad Gestora

La empresa gestora que será quien re-alquila el inmueble, sólo emitirá factura, pero con el 10% de IVA, si presta los servicios descritos anteriormente como propios de la hostelería. Si no los presta, el arrendamiento estará exento del IVA. Si los presta, presentará liquidaciones trimestrales del IVA, con el IVA devengado, y restando el IVA soportado en los gastos necesarios para obtener los ingresos

Autónomos

Algunos expertos apuntan a la posibilidad de que se puede obligar a darse de alta como autónomos a determinados arrendadores.

Se señala como clave la habitualidad a la hora de prestar el servicio como obligación para darse de alta como autónomo.

En cierto modo puede tener sentido ya que no es lo mismo alquilar una vivienda casi todas las semanas que hacerlo una única vez.

Posiblemente en los casos que se tenga todos los meses arrendada, quizá pudiera exigírseles darse de alta como autónomos.

En mi consideración, si no se ejerce el arrendamiento, como actividad económica, dado que se cumplen los requisitos exigidos por hacienda, no hay que darse de alta en el régimen de autónomos, en caso contario sí.

Declarar a la Policía identidad de los inquilinos

La gran mayoría de los inmuebles destinados al alquiler vacacional, no están aplicando la Orden INT/1922/2003 de 3 de julio, sobre libros de registro y partes de entrad de viajeros en establecimientos de hotelería y análogos.

Las viviendas turísticas deben informar del cambio de inquilino a la Policía. No hacerlo puede llevar a sanciones. Vemos qué dice la ley.
Dependiendo del municipio en el que se encuentre la vivienda turística, el proceso de identificación de viajeros lo gestiona el área de Participación Ciudadana de la Policía Nacional, al que deberá acudir en primer lugar, si hubiere, o en su defecto a la Guardia Civil.

1. La ley: Obligaciones y Sanciones:

El propietario o gestor está obligado a identificar a todas los viajeros mayores de 16 años, mediante el “Parte de Hospederías”, confeccionar un Libro-Registro de Viajeros y comunicar la entrada en las 24 horas siguientes a la Policía Local, Nacional o Guardia Civil, según el lugar donde se halle la vivienda de alquiler vacacional. El viajero debe firmar el parte de entrada. Según la Ley orgánica 4/2015 no cumplir con estas obligaciones puede acarrear sanciones de entre 600€ hasta 30.000€.

2. Acreditar la vivienda turística

Propietarios o gestores de viviendas turísticas deben acreditarse como tal, únicamente de forma presencial, en la Comisaría Nacional de Policía o Guardia Civil a la que esté circunscrita la vivienda y aportar :

•Escritura o nota simple y, en su caso, contrato de gestión de la vivienda
•Declaración Responsable de la actividad presentada en el Registro de Turismo
•Documento de identidad del compareciente (propietario o gestor y, en su caso, autorizaciones de representación)

3. Habilitación en la aplicación policial

Posteriormente debería de darse de alta la vivienda al que se asignará un código único de identificación así como una contraseña para acceder al Sistema de Hoteles, desde el que se podrán comunicar los hospedajes de forma telemática mediante grabación directa de cada viajero o enviando un fichero con todas las entradas del día. Con todos los datos rellenados.

Accediendo al sistema para enviar partes de entrada de viajeros : https://www.webpol.policia.es/e-hotel/.

En el caso de Guardia Civil https://hospederias.guardiacivil.es/

Comunidades de vecinos

Se reforma del régimen de propiedad horizontal para establecer que, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de uso turístico o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, sea necesario el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.