Fiscalidad Alquiler de vivienda por temporada
Actualizado: 04/10/2016
Fecha: 02/03/2016
Si usted dispone de uno o varios inmuebles, por los que obtiene rentas, a través del alquiler por plataformas como AirBnB, Homelidays, PayPal, TripAdvisor, etc., el reflejo de los ingresos y gastos, en la Declaración de Renta, es una tarea compleja, por la parte de los ingresos, porque no se hace factura, y se tienen sólo los movimientos bancarios, o informes de la plataforma de alquiler, por la imputación de ciertos gastos de forma proporcional a la ocupación del inmueble, otros gastos se pueden impuetar totalmente, y ahora que este tipo de rentas, está bajo sospecha por Hacienda, por nuestra Asesoría Virtual y con nuestro software a medida para la contabilización de los ingresos y gastos, y la imputación proporcional de los mismos según corresponda, el reflejo de los ingresos y gastos en la Declaración de la Renta, es inmediata, y se tiene todo contabilizado, registrado y justificado, por si en un momento hacienda pide la demostración de los ingresos y gastos, poder justificarlos. Si desea un presupuesto, pidanoslo.
Desde Enero de 2018, las plataformas (AirBnB, Homelidays, PayPal, TripAdvisor, etc.) están obligadas a informar a hacienda sobre estos alquileres. Para saber más detalles, ver este enlace.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que existen “arrendamientos de vivienda” y “arrendamientos de uso distinto al de vivienda”. El arrendamiento por temporada lo incluye la LAU dentro de la segunda clase, es decir, de los “arrendamientos de uso distinto de vivienda”. Legalmente no se denomina “contrato de temporada”, sino “contrato para uso distinto a vivienda”, pero coloquialmente esta denominación está permanentemente en boca de todos.
El hecho que hace que un contrato de arrendamiento sea de vivienda o de temporada no es la duración más o menos larga del contrato (aunque ciertamente la duración es un indicio a tener en cuenta) sino el concepto de “necesidad” de la vivienda. Si la vivienda alquilada es la vivienda que satisface la necesidad de cobijo del inquilino, es decir, si es considerado como su residencia habitual, tal y como entendemos este concepto, entonces será arrendamiento de vivienda. Por contra, si la vivienda alquilada no va a ser considerado su residencia habitual, sino que se alquila para vivir en ella temporalmente (pues su hogar lo tiene en otro lugar, en otra vivienda, a la que tiene en mente volver antes o después, una vez concluya su necesidad de estar en “ese sitio”) entonces hablamos de arrendamiento por temporada.
Las consecuencias de un tipo u otro de contrato son muchas y diversas. La más importante es, sin duda, que el contrato por temporada no se rige por ninguna Ley que obligue a actuar de un modo u otro (como ocurre con el arrendamiento de vivienda), sino por lo que las partes quieran pactar. Sólo estarán sometidos las partes a lo que obligue la LAU en materia de fianza (que para contratos de temporada como indica el artículo 36 será de dos meses, aunque en la práctica casi siempre se solicita uno).
El contrato de arrendamiento de temporada se encuentra regulado por las siguientes normas:
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Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos: estos títulos versan sobre la fianza y la formalización del arrendamiento. Más adelante analizaremos estos aspectos.
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Cláusulas del contrato de arrendamiento pactadas por las partes: excepto en materia de fianza y de formalización del contrato, la siguiente fuente a la que deben atenerse las partes es a aquello que hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
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Título III Ley de Arrendamientos Urbanos: en caso de que algún aspecto no haya sido regulado por las partes ni por el Título I y IV LAU, entonces será de aplicación el contenido del Título III LAU, que versa sobre los siguientes aspectos (venta del inmueble, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnizaciones y resolución del contrato).
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Código Civil, con carácter supletorio: finalmente, si ninguna de las fuentes anteriores ayudará a dilucidar un problema, habrá que acudir a las normas del Código Civil sobre el particular que se esté tratando.
Por tanto, las partes son libres para pactar lo que quieran respecto a renta, duración del contrato, posibilidad de establecer prórrogas, actualizaciones de la renta, obras, etc. Por tanto, el arrendamiento de vivienda también se rige por lo que las partes quieran pactar pero siempre y cuando se respeten las normas que establece el título II de la LAU, por ejemplo duración mínima del contrato, etc.
El arrendamiento de un piso para estudiantes
La Ley de arrendamientos urbanos (LAU), nos dice que:
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Será considerado un arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (art. 2.1 LAU)
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Será considerado un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, especialmente, cuando se trate, entre otros, de los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (art.3.2 LAU).
Por lo tanto, la Ley distingue el arrendamiento de vivienda del arrendamiento de temporada, aunque ambos está regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El requisito fundamental para saber si el arrendamiento de un piso para estudiantes es un ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA, es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del inquilino, pues de ser así, estaríamos frente a un arrendamiento de vivienda.
No hay que fijarse tanto en la duración pactada en el contrato sino en la RESIDENCIA del arrendatario:
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Si no constituye la residencia permanente es de TEMPORADA.
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Si constituye la residencia permanente es de VIVIENDA.
Una de las grandes diferencias entre uno y otro contrato es el PLAZO DE DURACIÓN MÍNIMA establecido a favor del arrendatario:
En el contrato de arrendamiento de vivienda, con independencia del tiempo pactado, el inquilino podrá permanecer en el uso del piso o vivienda hasta TRES AÑOS.
Fiscalidad
Los ingresos que el arrendador obtiene por el alquiler de una vivienda bajo el contrato de temporada han de declararse en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario, excepto que puedan considerarse como rendimientos de actividades económicas si cumplen los requisitos del artículo 27.2 LIRPF (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que consisten básicamente en tener un local para gestionar la actividad y tener una persona contratada para gestionar dicha actividad.
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En caso de estar hablando de rendimientos del capital inmobiliario el arrendador no podrá optar a las deducciones que señala la Ley deducción del arrendador por alquiler en el IRPF. Hay que tener en cuenta que los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda tienen derecho a una reducción del 60 por ciento que no es aplicable en este caso. Es criterio de la Dirección General de Tributos considerar como arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, según la ley de arrendamientos urbanos, los arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El resto del tiempo que no se halle arrendado el inmueble se considerará a efectos de imputación de rentas inmobiliarias (en general el 1,1 por ciento o el 2 por ciento del valor catastral según esté revisado o no).
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En relación al inquilino no podrá optar a reducciones por vivienda habitual precisamente por eso, es decir, por no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal.
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Por lo que respecta al IVA, el alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA (artículo 20.23-B Ley del IVA) por lo que el inquilino sólo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Ahora bien, hay que hacer una serie de matizaciones:
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En el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera en el inmueble (lavado de sábanas, cambios de toallas, etc), entonces no estaría exento de IVA, con lo que tendría que aparecer este concepto en la factura, según indica el artículo 20.23-B-e’ Ley del IVA).
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Si en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial entonces tampoco habrá exención y habrá que reflejar el IVA en la factura. Independientemente de que el uso profesional solo recaiga sobre una parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Habrá que practicar, también, la correspondiente retención.
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Tendrán que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08. Sin embargo, algunos jueces vienen opinando que estas operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. En estos casos, sin embargo, no tendrán que practicar retención.
En cuanto a la retención de IRPF, como ya he mencionado, sólo tendrán que practicar retención los inquilinos o arrendatarios que ejerzan actividad profesional o económica en la vivienda.
Fianza
El artículo 36 LAU regula todo lo relativo a la fianza del arrendamiento. En resumen, el aspecto más importante es que en los contratos de temporada de vivienda la fianza será de dos mensualidades.
Enlaces de interés
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