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Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con viviendas

Actualizado: 02/12/2019

Fecha: 23/02/2014

El Derecho universal a una vivienda hace que todo ciudadano a lo largo de su vida, se encuentre ante operaciones que pueden requerir el conocimiento sobre la aplicación del IVA, estas operaciones son:

  • Compra/venta
  • Alquiler, y
  • obras

Por nuestra Asesoría Virtual le podemos dar el soporte necesario para poder aclarar cualquier duda sobre la fiscalidad a aplicar.

A continuación damos una tabla proporcionada por la AEAT con los Tipo impositivos del IVA en España.

Compra de vivienda

Al comprar una vivienda podemos optar por la compra de una vivienda nueva o de segunda mano, a continuación explicamos el tratamiento fiscal para cada caso.

Concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)

Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

Impuestos Transmisiones Patrimoniales [ITP] / IVA. A continuación indicamos una tabla de la AEAT donde se indica cuando se aplica un tipo de impuesto u otro, dado que son mutuamente excluyentes. Coordinación (IVA/ITP)

Concepto de vivienda habitual y tipo de IVA aplicable a la compra y al arrendamiento con opción de compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica".

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

10% con carácter general. Las entregas de viviendas que se produzcan desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012 se beneficiarán de la tributación al tipo del 4% en virtud de la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto-Ley 9/2011, de 19 de agosto de 2011 (modificada por la Disposición Final Quinta del Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre de 2011).
4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

En los contratos de arrendamiento con opción de compra (prestación de servicios), de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, siempre que no se haya ejercitado la opción de compra, se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Concepto de local comercial y tipo de IVA aplicable a la compra

La adquisición de una vivienda destinada por ejemplo para oficina, o de un local comercial o de una nave, implica la aplicación del tipo de IVA al 21 %.

Compra de vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

Impuestos Transmisiones Patrimoniales [ITP] / IVA. A continuación indicamos una tabla de la AEAT donde se indica cuando se aplica un tipo de impuesto u otro, dado que son mutuamente excluyentes. Coordinación (IVA/ITP)

Autopromoción de vivienda habitual

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, ir al enlace.

Alquiler de vivienda como residencia habitual

Salvo excepciones, el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mismas y con los garaje y anexos (cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.

La exención de los alquileres de garaje sólo se produce en caso de que el arrendamiento incluya una vivienda y, además, una o varias plazas de garaje, como elementos accesorios de aquélla. No se cumpliría esta circunstancia en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.

La finalidad del contrato debe ser única y exclusivamente el de vivienda.

No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

Normalmente, tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados. Para ver mas detalles, ver este enlace IVA en el arrendamiento de vivienda para empleados.

Para ver más detalles de la tributación de estos tipos de rentas, ir al artículo Tributación Alquiler de Inmuebles - Rendimientos del capital Mobiliario o Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles - Tributación y Fiscalidad asociada

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

La normativa establece que la constitución de contratos de arrendamiento de cualquier clase está sujeta a este impuesto.

Los arrendamientos de fincas urbanas si estarán sujetos al impuesto y la deuda tributaria podrá satisfacerse mediante efectos timbrados, de acuerdo a una escala fijada. En el caso de los Actos Jurídicos Documentados, el contrato de arrendamiento puede ser elevado a público mediante escritura otorgada ante notario.

Alquiler de vivienda por Temporada

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, ir al enlace.

Alquiler para uso Turístico o Vacacional - Fiscalidad

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, ir al enlace.

Alquiler como Local Comercial

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, ir al enlace.

Alquiler con Opción de Compra

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, ir al enlace.

Subarriendo de inmuebles

En relación al IVA, se comporta al igual que el alquiler, y dependerá si el subarriendo se hace como local comercial, o como vivienda. En relación a la tributación de estas rentas, en la declaración de la renta, disponemos un artículo especifico a este tema, ir al enlace.

Obras en viviendas

Dado que tenemos un artículo específico a este tema, damos en enlace.

Enlaces de interés

Fiscalidad alquiler de viviendas  habitual actual y cambios a partir del 2015

Autopromoción de vivienda familiar, tipo de IVA a aplicar

IVA - Operaciones no sujetas

IVA Operaciones exentas

Qué es el IVA, qué regímenes y obligaciones hay

Alquiler de vivienda por temporada

Alquiler para uso turístico o vacacional

Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con locales comerciales

Aspectos jurídicos a tener en cuenta en los arrendamientos de local de negocio

Alquiler con Opción de Compra: Tratamiento fiscal

IVA en el arrendamiento de vivienda para empleados

Tributación Alquiler de Inmuebles - Rendimientos del capital Mobiliario

Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles - Tributación y Fiscalidad asociada

Alquiler de terrenos rústicos - Aplicación del IVA y Tributación en IRPF

Herramienta AEAT para calificar el IVA a aplicar en el ámbito inmobiliario