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Discrepancia entre la información existente en el Catastro y Registro Propiedad, cómo actuar

Actualizado: 20/09/2021

Fecha: 20/09/2021

En España existen dos registros inmobiliarios. Uno de ellos es el Catastro, el otro el Registro de la Propiedad. Vamos a explicar a continuación que fin cumple cada uno de estos registros:

 El Registro de la Propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular, cargas que pesan sobre ellas, superficie, historial de transacciones, etc. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, sin duda, muy aconsejable. La información del Registro de la Propiedad prevalece, ante la información que se indique en el Catastro.

La Gerencia del Catastro Inmobiliario, dependiente del Ministerio de Economía, es un registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 3 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de la Declaración de la renta de personas físicas, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello ocurre con mayor frecuencia en fincas o edificios que ya revisten una cierta antigüedad, ya la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”, que se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio.

Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la erosión de un elemento fundamental en los estados de derecho: la seguridad jurídica. Un problema que, afortunadamente, tiene solución.

La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, en especial cuando existe la voluntad de poner a la venta un inmueble, ya que una situación así puede ahuyentar a muchos compradores o ralentizar la operación. Por ello, si se detectan es importante proceder a subsanarlos cuanto antes. En cualquier caso, es importante saber que mientras existe la discrepancia, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

Cuándo es obligatorio subsanar las discrepancias

Hay que tener en cuenta que si desea vender un inmueble, para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores, en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.

De este modo, si la discrepancia no supera el al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

En cambio, si la discrepancia es superior a ese 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa.

Cómo subsanar las discrepancias

El primer paso para proceder a subsanar esta desviación es descubrir cuál de los dos organismo está equivocado.

 Una vez detectado dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. Son las siguientes:

  • La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

  • El deslinde registral de la finca.

  • La rectificación de su descripción.

  • La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

  • La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Para ver más detalles ver este artículo Como inscribir en el Registro de la propiedad inmuebles no registrados (Inmatriculación)

  • Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

  • El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

  • El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

  • El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Vamos a comentar un ejemplo:

Supongamos que tenemos un inmueble con varias plantas, durante el trascurso del tiempo se han hecho obras para aumentar la superficie construida, y por tanto, la superficie del Registro de la Propiedad, es menor que la superficie que muestra el catastro.

Ante este escenario, y existiendo una superficie total del inmueble en el catastro superior al 10% de la superficie que refleja el Registro de la propiedad, se tendrá que acudir al Notario a firma una escritura de Ampliación de Obra Nuevo, donde se declara una ampliación de la obra nueva construida, y donde se describe planta por planta del inmueble, cual es la superficie, y sus particularidades.

Dado que hay que liquidar por esta escritura de Declaración de Ampliación de Obra Nueva, el modelo 600 en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, hay que valorar el coste de las obras llevadas a cabo. Si los cambios están prescritos, por realizarse hace más de 5 años, no hará falta aportar la Licencia de Obras, y el certificado de final de obra, pero habrá que acreditarlo, una forma de acreditarlo, es mediante el Certificado Descriptivo y grafico expedidos por la Gerencia del Catastro, donde nos puede indica desde que fecha no se ha hecho ninguna ampliación en la construcción. También se puede aportar certificado del Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, en el que no consta que exista expediente de protección de la legalidad urbanística ni expediente sancionador por el citado inmueble.

Enlaces relacionados:

Cambio Titularidad / Propietario de un inmueble en el Catastro - Mod 900D - Antiguo Modelo 901N