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Definición de Actividad Económica en la Promoción Inmobiliaria

Actualizado: 16/09/2021

Fecha: 16/09/2021

Las actividades inmobiliarias normalmente desarrolladas por autónomos y sociedades mercantiles podemos distinguir entre:

  • la compra de terrenos y edificaciones para su posterior venta y/o arrendamiento, o,

  • la compra de terrenos para su urbanización, parcelación, construcción y/o rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros, para su posterior venta.

La compra de terrenos para su urbanización, parcelación, construcción y/o rehabilitación, es diferente de las propiamente derivadas de la compraventa y arrendamiento, y son las que definen la actividad de promoción inmobiliaria.

Por tanto, la promoción inmobiliaria surge la duda, en el ámbito del derecho fiscal, de qué manera debe desarrollarse la actividad de promoción para que califique como actividad económica, y no como una actividad ocasional y personal, fuera del alcance de poder aplicar los métodos asociados a una actividad económica.

Por ejemplo en la actividad económica de la compra venta y arrendamiento de inmuebles para que sea considerada como actividad económica debe de cumplir estos requisitos, según el articulo 27.2 de la ley de IRPF:

Se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, cuando se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a tiempo completo. En 2015 desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados que se exigía para que el arrendamiento de bienes inmuebles se considerarse como actividad económica.

Ante la actividad de Promoción Inmobiliario, las ventajas de ser considerado como actividad económica, permite:

A la sociedad mercantil, titular de los inmuebles sobre los que se desarrolle esa actividad de promoción, evitar, en principio, su tributación en el Impuesto sobre Sociedades como sociedad patrimonial y, en consecuencia, al socio titular de las participaciones sociales de la sociedad titular de la actividad (o, en su caso, al empresario individual titular de la actividad) la aplicación del régimen de empresa familiar (exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción del 95% en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) respecto de los activos, en este caso inmobiliarios, que se encontraran afectos a las mismas.

Ante esta inseguridad fiscal, la administración tributaria, a través de la Dirección General de Tributos (DGT), ha dado respuesta antes diferentes consultas, y no siendo uniforme en sus dictámenes, pero clarifican que la actividad de promoción inmobiliaria, es diferente a la mera actividad de compra venta de inmuebles y su explotación mediante alquileres.

la DGT, en su resolución de 28/4/2004 (C-1116-04) ha establecido que «la promoción inmobiliaria constituye, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 25 de la LIRPF (persona con contrato laboral a jornada completa), que se refiere a las actividades de arrendamiento y compraventa de inmuebles, actividades distintas de la promoción inmobiliaria». Esa misma resolución de la DGT clarifica que la actividad económica, definida como ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, se pone de manifiesto en la actividad de promoción aunque «se subcontrate la construcción, es decir, se construya por medio de terceros» lo cual «no significa que se deje de efectuar un actividad económica, la de promoción, ya que se asume el riesgo correspondiente a la venta del inmueble edificado». De todo lo anterior, cabría defender la existencia de una actividad económica, y por tanto la aplicación del régimen de empresa familiar (exención en Impuesto de Patrimonio y reducción del 95% de la base imponible en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones), en la realización (por empresario individual o sociedad mercantil) de la promoción inmobiliaria si se dispone de medios materiales o humanos (que pueden ser propios o ajenos) que impliquen una ordenación por cuenta propia para intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios sin que, en consecuencia, sea obligado el cumplimiento de los concretos requisitos exigidos a la actividad de compraventa y arrendamiento de inmuebles (local exclusivo y persona contratada a jornada completa). Finalmente, únicamente cabría recordar que esta diferenciación en los requisitos para considerar como empresarial la actividad de arrendamiento y/o compraventa de inmuebles (persona) con respecto a la de promoción inmobiliaria (ordenación de medios por cuenta propia) es aplicable tanto a personas físicas que desarrollen personalmente estas actividades como a personas jurídicas.

Enlaces relacionados:

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