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Tributación y fiscalidad asociada al IRPF para el arrendador en la condonación de la renta a los inquilinos

Actualizado: 29/12/2020

Fecha: 29/12/2020

Introducción

La aplicación de la reducción o moratoria de renta arrendaticia, asociada a la aplicación de los decretos publicados por el gobierno, en las medidas urgentes  de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, facilita el acuerdo entre propietario e inquilino de un local comercial para rebajar el importe de la renta de alquiler

Reducción o moratoria de renta arrendaticia.

En el capítulo I se establecen medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, pues la situación económica derivada de la pandemia en muchos casos ha dado lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler.

Según la E. de M., ni la LAU ni el Código Civil ofrecen soluciones satisfactorias para estos casos por lo que considera conveniente regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. Seguidamente defiende la constitucionalidad de lo legislado basándose en que estas medidas se aplican subsidiariamente a la existencia de pactos entre particulares y en la relación entre la renta arrendaticia y la utilidad económica del bien arrendado.

Normativa

Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria

Esta normar establece:

A qué tipos de inmuebles se aplica

Para uso distinto de vivienda (3 LAU) o de industria.

A qué inquilinos se les puede aplicar

Se aplica a  autónomos (afiliados y de alta en la Seguridad Social) y pymes (que no superen los límites del 257.1 TRLSC). En ambos casos con actividad suspendida por disposición normativa o facturación reducida en un 75%. Art. 3.

Qué puede pedir

En función de la catalogación del propietario del inmueble, las posibilidades son:

A grandes arrendadores

Definición de gran tenedor, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Se le puede pedir:

  •  o una reducción del 50 por ciento de la renta (no de otros gastos) durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, sus prórrogas y cuatro meses más.

  •  o una moratoria mientras dure el actual estado de alarma y cuatro meses más, con devolución fraccionada sin intereses en hasta dos años. Art. 1.

Se consideran grandes tenedores a las empresas o entidades públicas, y a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. El art. 6 exceptúa a los que estén en concurso de acreedores o en situación de probable insolvencia. Para el sector ferroviario, ver D. Ad. 1ª

El arrendador elige entre las dos opciones. Si no lo hace, se aplicará la que proponga el arrendatario.

Ha de darse preferencia a la negociación entre partes, que puede abarcar sólo parte del periodo. En este caso, se aplicará el artículo 1 al resto del tiempo.

Al resto de arrendadores

El arrendatario puede pedir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. No se dice por cuánto tiempo por lo que no parece que sea obligatoria su concesión para el arrendador, pero se le conceden ventajas fiscales si acepta como veremos. El arrendador podrá beneficiarse de la fianza del art. 36 LAU, que después habrá de reponer el arrendatario. Art. 2.

Cuándo se pide

La fecha límite es el 31 de enero de 2021.

En el decreto e determina cómo acreditar los requisitos y las consecuencias de declaraciones indebidas.

Tributación en el IRPF asociado a las condonaciones de renta

CONSULTA V0985-20, DE 21/4/2020. IRPF: Régimen en rendimientos de capital inmobiliario de las reducciones y diferimientos de rentas en arrendamiento de inmuebles como consecuencia crisis Covid-19.

HECHOS: El consultante es propietario de inmuebles que tiene cedidos en arrendamiento, que no desarrolla como actividad económica.
Debido a la situación económica provocada en sus arrendatarios por el estado de alarma decretado a raíz de la epidemia de COVID-19, se plantea para dicho periodo de alarma y aquel al que se extienda la crisis, el establecimiento de una reducción, incluso total, sobre el precio del alquiler pactado.

CUESTIÓN: Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de dichos arrendamientos.

CONTESTACIÓN:


(…) Haciendo referencia al caso específico consultado, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que las modificaciones en el importe fijado como precio del alquiler (cualquiera que sea el importe de la reducción), determinará que el rendimiento íntegro del capital inmobiliario correspondiente a los periodos a los que afecte será el correspondiente a los nuevos importes acordados por las partes.

Por su parte, serán deducibles los gastos necesarios para el alquiler incurridos durante el periodo al que afecte la modificación, en los términos establecidos en los referidos artículos 23 de la LIRPF y artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto, sin que, en ningún caso proceda la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la LIRPF. A su vez, será aplicable la reducción establecida en el citado artículo 23.2 de la LIRPF cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

Por otra parte, en los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido dicho pago, al haberse diferido la exigibilidad de la renta (no procede la imputación de la renta porque esta no es exigible), en aplicación de lo establecido en el artículo 14.1.a) de la LIRPF, que dispone que los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

No obstante, al igual que en el supuesto anterior, se podrán deducir los gastos incurridos en dicho periodo, sin que tampoco proceda la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la LIRPF, resultando de aplicación la reducción establecida en el citado artículo 23.2 de la LIRPF cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda».

Explicación resumida:

Lógica esta consulta que establece unos criterios sensatos ante la crisis Covid-19 para el arrendador persona física que tributa en su arrendamiento como rendimientos del capital inmobiliario:
.- La reducción de la renta, solo obliga a imputar como rendimientos los efectivamente convenidos.
.- El diferimiento de la renta determinará que la misma deba imputarse cuando se haya convenido.
.- Y ello no obsta, al tratarse de un inmueble arrendado a aplicar el régimen de gastos deducibles previsto en la normativa del impuesto.

Enlaces relacionados:

Tributación y fiscalidad asociada al IVA para el arrendador en la condonación de la renta a los inquilinos