Tributación y fiscalidad asociada al IVA para el arrendador en la condonación de la renta a los inquilinos
Actualizado: 28/12/2020
Fecha: 28/12/2020
Introducción
La aplicación de la reducción o moratoria de renta arrendaticia, asociada a la aplicación de los decretos publicados por el gobierno, en las medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, facilita el acuerdo entre propietario e inquilino de un local comercial para rebajar el importe de la renta de alquiler
Reducción o moratoria de renta arrendaticia.
En el capítulo I se establecen medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, pues la situación económica derivada de la pandemia en muchos casos ha dado lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler.
Según la E. de M., ni la LAU ni el Código Civil ofrecen soluciones satisfactorias para estos casos por lo que considera conveniente regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. Seguidamente defiende la constitucionalidad de lo legislado basándose en que estas medidas se aplican subsidiariamente a la existencia de pactos entre particulares y en la relación entre la renta arrendaticia y la utilidad económica del bien arrendado.
Normativa
Esta normar establece:
A qué tipos de inmuebles se aplica
Para uso distinto de vivienda (3 LAU) o de industria.
A qué inquilinos se les puede aplicar
Se aplica a autónomos (afiliados y de alta en la Seguridad Social) y pymes (que no superen los límites del 257.1 TRLSC). En ambos casos con actividad suspendida por disposición normativa o facturación reducida en un 75%. Art. 3.
Qué puede pedir
En función de la catalogación del propietario del inmueble, las posibilidades son:
A grandes arrendadores
Definición de gran tenedor, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Se le puede pedir:
-
o una reducción del 50 por ciento de la renta (no de otros gastos) durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, sus prórrogas y cuatro meses más.
-
o una moratoria mientras dure el actual estado de alarma y cuatro meses más, con devolución fraccionada sin intereses en hasta dos años. Art. 1.
Se consideran grandes tenedores a las empresas o entidades públicas, y a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. El art. 6 exceptúa a los que estén en concurso de acreedores o en situación de probable insolvencia. Para el sector ferroviario, ver D. Ad. 1ª
El arrendador elige entre las dos opciones. Si no lo hace, se aplicará la que proponga el arrendatario.
Ha de darse preferencia a la negociación entre partes, que puede abarcar sólo parte del periodo. En este caso, se aplicará el artículo 1 al resto del tiempo.
Al resto de arrendadores
El arrendatario puede pedir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. No se dice por cuánto tiempo por lo que no parece que sea obligatoria su concesión para el arrendador, pero se le conceden ventajas fiscales si acepta como veremos. El arrendador podrá beneficiarse de la fianza del art. 36 LAU, que después habrá de reponer el arrendatario. Art. 2.
Cuándo se pide
La fecha límite es el 31 de enero de 2021.
En el decreto e determina cómo acreditar los requisitos y las consecuencias de declaraciones indebidas.
Tributación del IVA asociado a las condonaciones de renta
CONSULTA DGT V2053-20, DE 23/6/2020. IVA: no están sujetos al IVA los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma
«HECHOS: La consultante es una persona física propietaria de un local comercial que lo tiene arrendado y que se encuentra destinado a la actividad de cafetería. Como consecuencia del estado de alarma la consultante no va a cobrarle al arrendatario la renta correspondiente a varias mensualidades.
CUESTIÓN: Si dichas mensualidades se encontrarían sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.
CONTESTACIÓN:
(…) 5.- En relación con el referido autoconsumo de servicios,
debe tenerse en cuenta que el artículo 12 de la Ley 37/1992 supone
la transposición al Derecho interno de las previsiones de la
Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre, relativa al
sistema común del impuesto sobre el valor añadido, cuyo artículo 26
establece el gravamen de las prestaciones de servicios realizadas
sin contraprestación, señalando lo siguiente:
“1. Se asimilarán a las prestaciones de servicios a título oneroso
las operaciones siguientes:
a) el uso de bienes afectados a una empresa para las necesidades
privadas del sujeto pasivo o para las de su personal, o, más
generalmente, para fines ajenos a la empresa, cuando tales bienes
hubieran originado el derecho a la deducción total o parcial del
IVA;
b) la prestación de servicios a título gratuito efectuada por el
sujeto pasivo para sus necesidades privadas o para las de su
personal o, más generalmente, para fines ajenos a su empresa.
2. Los Estados miembros podrán proceder en contra de lo dispuesto en
el apartado 1 a condición de que ello no sea causa de distorsión de
la competencia.”.
Este precepto debe interpretarse a la luz de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha señalado reiteradamente que si bien el objetivo del gravamen de las operaciones realizadas a título gratuito responde al principio de neutralidad o no discriminación, no es menos cierto que el gravamen de dichas operaciones ha de llevarse a cabo con criterios restrictivos y no de forma generalizada, tal y como ha manifestado el Tribunal en su Sentencia de 25 de mayo de 1993, Asunto C-193/91, Mohsche.
Así, del mismo modo que para las operaciones realizadas a título oneroso impera un principio de generalidad en la aplicación del Impuesto, que no encuentra más excepciones que las señaladas de forma expresa en las normas, para las operaciones que se realizan a título gratuito no cabe la aplicación de dicho principio, de manera que su gravamen sólo ha de producirse en los casos en que el incumplimiento del principio de neutralidad sea tal que la normativa vigente obligue a su corrección a través de la extensión del hecho imponible a las operaciones realizadas sin contraprestación.
A estos principios responde la exigencia legal de que la valoración de la procedencia del gravamen de estas operaciones se realice en atención a la finalidad con la que se realizan. Por tanto, cuando las operaciones realizadas a título gratuito se llevan a cabo para servir a los fines propios de la empresa, cabe deducir que las mismas no están sujetas al tributo.
Sin embargo, la condonación voluntaria de la renta del arrendamiento no puede interpretarse en el sentido de que va a servir a las finalidades de la empresa, esto es, de la actividad de arrendamiento que desarrolla el arrendador. Por tanto, el autoconsumo no debe quedar exonerado de tributación.
6.- Con independencia de lo anterior, como se ha señalado, el artículo 26 de la Directiva armonizada permite a los Estados miembros no gravar expresamente estas operaciones cuando la no sujeción no sea causa de distorsión de la competencia.
En este sentido, el artículo 7 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (BOE de 14 de marzo), ha limitado durante su vigencia la circulación de las personas por las vías o espacios de uso público. Por otra parte, la misma norma establece medidas de contención que, en la práctica, pueden suponer el cierre de determinados locales o actividades.
Parece evidente que, cuando como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, no es posible para el arrendatario de un local de negocio desarrollar en ninguna medida la actividad económica que venía desarrollando en el mismo, y si el arrendador condona totalmente el pago de la deuda, la no sujeción del correspondiente autoconsumo de servicios no puede generar distorsiones en la competencia ni actual ni futura, ni en el mercado de arrendamientos ni en del sector de actividad afectado mientras se mantengan dichas medidas.
En consecuencia, no estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma».
Explicación resumida:
Consulta que responde al Estado de Alarma consecuencia de la crisis Covid-19, excepcionando la regla general de autoconsumo (con la consiguiente obligación de autorepercusión del IVA), acudiendo a la normativa de la UE, dispensando de la repercusión del IVA al arrendatario y de la propia autorepercusión consecuencia del autoconsumo.
