Cómo se calcula la Plusvalía Municipal - A partir del 2021
Actualizado: 17/09/2024
Fecha: 17/09/2024
Introducción
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), comúnmente conocido como la plusvalía municipal, es un tributo que grava el incremento del valor que experimentan los terrenos urbanos durante el tiempo en que han sido propiedad de una persona física o jurídica.
Características clave del IVTNU:
Ámbito del impuesto
Se aplica exclusivamente a los terrenos de naturaleza urbana, no rústica.
Lo gestionan los ayuntamientos, lo que significa que es un impuesto local, y cada municipio tiene la capacidad de regular ciertos aspectos, como el tipo impositivo dentro de los límites establecidos por la ley.
Hecho imponible (lo que se grava):
El impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno desde que se adquirió hasta que se transmite (por venta, herencia, donación, etc.).
Aunque se le conoce como "plusvalía", en algunos casos se aplicaba incluso cuando no había ganancia real, lo que fue motivo de controversia hasta que se ajustó el cálculo.
Sujetos pasivos (quién paga el impuesto):
Distinguimos dos escenarios, para saber quién es el que paga el impuesto
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Si se produce una venta del inmueble, el vendedor es el sujeto pasivo y, por lo tanto, quien debe pagar el impuesto.
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En caso de donación o herencia, el sujeto pasivo es el que recibe el bien (donatario o heredero).
Base imponible:
La base imponible es el valor del suelo que incrementa durante el periodo en que se ha mantenido la propiedad.
Para determinarlo, se utiliza el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión y se aplica un porcentaje de incremento que depende del número de años que se ha sido propietario.
Hasta finales de 2021, el cálculo de este incremento se hacía de manera automática, suponiendo que siempre se producía un incremento en el valor del suelo, independientemente de si en la práctica el terreno había experimentado una ganancia o una pérdida.
Reformas del sistema de Calculo para el cálculo de la Base Imponible:
En 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales ciertos aspectos del método de cálculo del impuesto, ya que en algunos casos obligaba a los contribuyentes a pagar plusvalías incluso cuando no había habido un incremento real de valor, o cuando la venta del terreno resultaba en pérdidas.
Tras este fallo, el Gobierno español introdujo un nuevo mecanismo de cálculo en el Real Decreto-Ley 26/2021, para que el impuesto solo se aplique cuando haya un aumento real en el valor del terreno. Ahora existen dos métodos para calcular la base imponible:
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Método objetivo basado en coeficientes.
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Método basado en la ganancia real obtenida (diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno).
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.
(1) - Método objetivo basado en coeficientes
Este método utiliza el valor catastral del terreno y unos coeficientes fijados por el ayuntamiento, que varían en función del número de años que ha pasado desde la adquisición hasta la transmisión del bien (la venta, herencia o donación).
Fórmula:
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Valor del terreno (valor del suelo): Se toma el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión (se puede encontrarlo en el recibo del IBI).
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Coeficiente de actualización: Este coeficiente depende del número de años que el contribuyente haya sido propietario. El ayuntamiento fija los coeficientes dentro de los límites establecidos por la ley.
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Base imponible: Se multiplica el valor catastral del terreno por el coeficiente.
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Cuota del impuesto: Se aplica el tipo impositivo (establecido por el ayuntamiento) sobre la base imponible.
Ejemplo de cálculo (método objetivo):
Valor catastral del terreno: 50.000 €
Tiempo de posesión: 10 años
Coeficiente según el ayuntamiento: 0,08 (para 10 años)
Tipo impositivo del ayuntamiento: 25%
Cálculo:
Base imponible: 50.000 € (valor del terreno)
× 0,08 (coeficiente) = 4.000 €
Cuota del impuesto: 4.000 € × 25% (tipo impositivo) = 1.000 €
En este caso, el contribuyente tendría que pagar 1.000 € de
plusvalía municipal.
(2) - Método basado en la ganancia real obtenida
Este método calcula la plusvalía en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno. Se utiliza cuando la transmisión genera una ganancia real y es más favorable para el contribuyente.
Fórmula:
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Ganancia real: Se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión del terreno (no del inmueble completo, solo del terreno).
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Proporción del terreno: Se utiliza el porcentaje del valor del terreno sobre el total del valor catastral (para aislar el valor del suelo de la edificación).
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Base imponible: Se aplica la proporción del terreno sobre la ganancia real.
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Cuota del impuesto: Se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento sobre la base imponible.
Ejemplo de cálculo (método de ganancia real):
Valor de adquisición del inmueble
(cuando se compró): 100.000 €
Valor de transmisión del inmueble (cuando se
vende): 150.000 €
Porcentaje del valor del terreno sobre el valor total
catastral: 60% (el resto corresponde a la edificación).
Tipo impositivo del ayuntamiento: 25%
Cálculo:
Ganancia real: 150.000 €
(valor de transmisión) - 100.000 € (valor de adquisición) = 50.000 €
Parte proporcional del terreno: 50.000 € × 60%
(porcentaje del valor del terreno) = 30.000 €
Cuota del impuesto: 30.000 € × 25% (tipo
impositivo) = 7.500 €
En este caso, la cuota a pagar sería 7.500 € de plusvalía municipal.
¿Cuál método elegir ?
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.
En general:
El método objetivo se utiliza cuando el coeficiente y el valor catastral del terreno generan una base imponible menor que la ganancia real.
El método basado en la ganancia real es más beneficioso cuando la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del terreno es menor, o incluso negativa.
El Real Decreto-ley 26/2021 permite esta flexibilidad para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagar por plusvalías en situaciones en las que no haya habido una ganancia real o cuando el cálculo basado en coeficientes resulte más elevado.
Conclusión sobre el método de calculo a aplicar:
Si el valor catastral del terreno y el coeficiente aplicado generan una cantidad baja, el método objetivo puede ser favorable.
Si has obtenido una pequeña ganancia (o pérdida) en la venta del terreno, el método de ganancia real podría ser más adecuado.
Dependiendo de tu situación, es recomendable calcular ambos métodos y escoger el más beneficioso.
Tipo impositivo:
El tipo impositivo lo establece cada ayuntamiento, dentro de los límites legales. Varía según el municipio, pero suele estar entre el 5% y el 30% sobre la base imponible.
Ejemplos de situaciones donde se aplica el IVTNU:
Venta de una vivienda: Si alguien vende una propiedad, el valor del terreno (según el catastro) puede haber aumentado desde que adquirió el bien. En ese caso, el vendedor paga la plusvalía municipal.
Herencia o donación: Si una persona hereda o recibe un bien inmueble como donación, el aumento del valor del terreno durante el tiempo que el fallecido o donante fue propietario también está sujeto a este impuesto.
Conclusión
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo local que se aplica cuando se produce una transmisión de bienes inmuebles urbanos, gravando el aumento del valor del terreno durante el tiempo en que ha sido propiedad del contribuyente. Las reformas recientes ajustaron el cálculo del impuesto para que refleje más adecuadamente las plusvalías reales, evitando su aplicación cuando no ha habido ganancia o cuando incluso ha habido pérdidas.
