Grupo

 BelMar

Telef:963742457


Seguir aplicando desgravación en adquisión de vivienda habitual al vender anterior vivienda habitual y comprar una nueva - requisitos

Actualizado: 16/11/2023

Fecha: 16/11/2023

Cuando un contribuyente está disfrutando de la desgravación por adquisición de la vivienda habitual, puede ocurrir, que desee cambiar de vivienda habitual, y si cumple ciertos requisitos, podrá seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, si cumple estos requisitos, que se indican a continuación.

La adquisición es el motivo más extendido para desgravar por la vivienda habitual. Existen una serie de deducciones que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena, es decir, cuando hemos tenido que pedir una hipoteca. En realidad lo que se puede deducir de su base es un porcentaje del pago anual que realiza a la entidad de crédito.

Por desgracia, la Agencia Tributaria establece una serie de límites a las cantidades que se pueden desgravar. Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.

Esta deducción se indica en el apartado Anexo A1, casilla [A],[780] y siguientes.

Con efectos desde 1 de enero de 2013, se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, para los contribuyentes que venían deduciéndose por vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 (excepto por aportaciones a cuentas vivienda), se introduce un régimen transitorio, regulado en la nueva disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF, que les permite seguir disfrutando de la deducción en los mismos términos y con las mismas condiciones existentes a 31 de diciembre de 2012. Por tanto, Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013, podrán seguir aplicándola.

Otros requisitos son:

  •  Se tendrá que habitar la vivienda en un plazo no superior a los 12 meses desde el momento que se firma la escritura de adquisición.

  • Se deberá ocupar la vivienda durante al menos 3 años como mínimo. En caso de alquilarla, se considera incompatible con la desgravación, y Hacienda reclamará el dinero que se haya desgravado durante ese tiempo.

Exención por  Reinversión en vivienda habitual tras las venta de la anterior vivienda habitual de la ganancia patrimonial

La reinversión en vivienda habitual, contratando en la nueva vivienda una nueva hipoteca también da derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF.

Así lo ha dictaminado la Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo que, en una sentencia, ha establecido el criterio interpretativo de que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

 Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual, debe declarar dicha ganancia en la declaración de la renta, salvo que el importe obtenido por dicha venta lo reinvierta en la compra de otra casa habitual.

 Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos, que se mueven entre el 19% y el 26% de la ganancia obtenida.

Pero la duda que había hasta el momento era si esa exención se mantenía cuando se compra una nueva casa con hipoteca.

El tribunal responde así a la cuestión de si para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el art. 39.1 del Reglamento del Impuesto —Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio—, resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda o, por el contrario, es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

En definitiva, los requisitos para gozar de la exención de la ganancia patrimonial se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual. Y adquiriendo una nueva. Y a este respecto, es indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda provengan de las cantidades obtenidas en la venta o a través de un préstamo hipotecario".

Deducción por adquisición de una nueva vivienda habitual, cuando hay  reinversión en vivienda habitual tras las venta de la anterior vivienda habitual

La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 55.1 y 64 bis de la Ley 40/1998, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración de esta deducción que se aplica sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. A su vez, dispone el referido precepto que “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma”.

Siguiendo con esta configuración legal de la deducción, el mismo artículo 55.1 en su número 2º dispone lo siguiente:

  • Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.

  • Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

Conforme con lo expuesto, la aplicación de la deducción por adquisición de la nueva vivienda habitual exige que las cantidades invertidas superen las que en su momento dieron lugar a la deducción por la adquisición de la vivienda habitual anterior (tanto las cantidades desgravadas en adquisición de vivienda habitual, como las cantidades exentas de tributar en la ganancia patrimonial, por reinversión en otra vivienda habitual).

Hay una consulta de la Dirección General de Tributos, donde se contesta a una consulta sobre estos aspectos, Nº de consulta V0168-04 de fecha de salida 05/02/2004.

Descripción de la consulta

Los consultantes son un matrimonio de funcionarios que han resido en La Coruña hasta el 19/09/2001, disponiendo en dicha ciudad de un piso, adquirido en escritura de fecha 10/04/2000, que constituyó su vivienda habitual y por la que efectuaron las correspondiente deducciones.

El 10/09/2001, por concurso, se trasladan a trabajar a Santander, viviendo en régimen de alquiler hasta la adquisición de una nueva vivienda en fecha 02/06/2003.

En fecha 10/01/2003 vendieron el piso de La Coruña, el cual había estado deshabitado desde el momento del traslado.

El precio de la vivienda adquirida en Santander, que pasa a constituir su residencia habitual, fue satisfecho en parte mediante los fondos obtenidos de la venta del piso que constituía su residencia anterior y el resto mediante un préstamo cuyo principal es superior a la diferencia entre el importe obtenido en la venta de dicha vivienda anterior y el precio satisfecho por la nueva.

Cuestión Planteada

1º.- Si resulta aplicable la exención de la ganancia patrimonial obtenida por reinversión en vivienda habitual.

2º.- Deducción por adquisición de la vivienda habitual de Santander.

3º.- Si resultan aplicables los porcentajes de deducción incrementados sobre la totalidad del préstamo obtenido.

Enlaces relacionados:

Novedades Declaración Renta 2022, a presentar en año 2023