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Minoración del precio de adquisición, de la amortización en el calculo de la ganancia patrimonial en la venta de inmuebles

Actualizado: 20/09/2023

Fecha: 20/09/2023

En la determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que procedan de la transmisión, onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales no afectos viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos patrimoniales. A continuación en un gráfico se refleja resumidamente el cálculo del valor de adquisición y del valor de transmisión.

Ganancia Patrimonial

En relación a la deducción en el valor de adquisición de la amortización del inmueble, para los periodos que el inmueble se encontraba alquilado, la amortización que corresponda a cada período deberá de ser restada para obtener el valor de adquisición, independientemente que no fuera descontado el gasto asociado a la amortización del inmueble en el calculo del rendimiento del alquiler. Para estos casos, se calculará la amortización mínima, según establece el Articulo 40 del RIRPF.

«1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta 31 de diciembre de 2002, y el 3 por 100 desde 1 de enero de 2003.

En relación con el cómputo de las amortizaciones, debe tenerse en cuenta que:

  • No procede computar amortización por aquellos bienes no susceptibles de depreciación como, por ejemplo, los terrenos (solares), los valores mobiliarios, etc.

  • Las amortizaciones "fiscalmente deducibles" corresponden a los inmuebles o muebles afectos a actividades económicas, a los inmuebles o muebles arrendados o subarrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, a los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica y al arrendamiento de negocios o minas o subarrendamientos. En estos casos, la amortización mínima se computará, con independencia de su efectiva consideración como gasto, como ya se ha comentado anteriormente.

  • Tratándose de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas, se considera como valor de adquisición el valor contable, teniendo en cuenta las amortizaciones que hubieran sido fiscalmente deducibles, sin perjuicio de la amortización mínima a que nos hemos referido antes.

  • Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido arrendados se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

  • En el caso de bienes inmuebles adquiridos a título lucrativo debe tenerse en cuenta que el coste de adquisición satisfecho es el importe de los tributos satisfechos más los gastos inherentes a la adquisición y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas. Pero no el valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

A continuación, mostramos una consulta

PREGUNTA

Un contribuyente vendió en 2022 un inmueble que estuvo alquilado a terceros durante casi todo el tiempo que fue de su propiedad, sin constituir el alquiler actividad económica. A lo largo de los años, al declarar los ingresos procedentes del alquiler como rendimiento del capital inmobiliario, nunca se dedujo ningún gasto en concepto de amortización del inmueble.

A la hora de presentar la declaración de la renta correspondiente a 2022, ¿pueden no computarse las amortizaciones de cara al cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del inmueble?

RESPUESTA

No, para el cálculo de la ganancia patrimonial el valor de adquisición del inmueble deberá minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, de conformidad con el artículo 40 del RIRPF y con independencia de que en su momento (durante el arrendamiento) se hubiesen deducido o no.

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Tributación y fiscalidad de la venta de un Inmueble (Vivienda, Solar, Terreno Rústico, etc.)