Tributación del Alquiler de habitaciones en la vivienda habitual que soy propietario
Actualizado: 28/11/2022
Fecha: 28/11/2022
Introducción
Como norma general, como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que se perciben por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, el arrendamiento se puede realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Definición de vivienda habitual
Para considerar una vivienda como habitual se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años (salvo determinadas excepciones previstas en la normativa del IRPF). Por tanto, el propietario debe residir en ella de forma continuada durante, al menos, tres años para que ésta consolide su carácter de habitual.
Deducción por vivienda habitual
De arrendar parte de la vivienda habitual, el propietario contribuyente podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual con respecto de la parte de la vivienda que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Por tanto, la AEAT considera que no se podrá deducir respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el arrendatario que conviviera en la vivienda.
La base de deducción está constituida por las cantidades que satisfaga asociadas al préstamo, en cada período impositivo por la adquisición de la vivienda habitual, si bien únicamente en la parte proporcional que se corresponda con las dependencias utilizadas como residencia habitual. Esta regla proporcional se aplica a partir de la fecha del arrendamiento.
En cuanto a las deducciones que el consultante hubiera podido practicar por las cantidades satisfechas con anterioridad a realizar el arrendamiento de parte de la vivienda, incluidas las procedentes de la cuenta vivienda, si dicho arrendamiento lo realizara una vez que la vivienda hubiera consolidado su consideración de habitual, por haber residido en ella durante el citado plazo de tres años, no será necesario efectuar ajuste alguno.
Sin embargo, si el arrendamiento de la habitación se efectúa antes de que la vivienda consolide la consideración de habitual, por no haber residido en ella los tres años requeridos el contribuyente, deberá observar la proporción citada anteriormente. En el caso de haber considerado una base de deducción superior a la procedente, conforme a lo señalado, se habrá producido un exceso de deducción, debiendo proceder a su regularización en el ejercicio en el que se produzca el incumplimiento.
Ingresos por alquiler de la habitación
Las rentas que obtuviera por el arrendamiento de parte del inmueble, en el que radique su residencia habitual, se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.
Gastos por alquiler de la habitación
Serán deducibles los gastos incurridos en la proporción que suponga la superficie arrendada sobre la superficie total, y dentro de los límites marcados por la Ley del IRPF.
En el caso de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reduce en un 60% (100% si el arrendatario tiene entre 18 y 30 años de edad y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM, fijado para el 2012 en 6.390,13 euros).
Según Consulta de la DGT V1236-18 -> En relación a una habitación alquilada a un inquilino por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, se determina que “el alquiler de la vivienda como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción del 60 %, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda/habitación.
Por el contrario, en consulta vinculante nº V3019-17 de fecha 20 de noviembre de 2017, ante la cuestión planteada sobre si puede aplicar la reducción del rendimiento neto prevista en la LIRPF, el propietario de una vivienda que ha alquilado a estudiantes, por habitaciones y por el tiempo que ellos necesitan para el curso universitario, se establece que “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.”.
En cualquier caso, el contribuyente deberá poder justificar suficientemente su condición de residente en la vivienda y la situación arrendaticia por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
