Valor referencia inmuebles: Tributación en ITP/AJD para comprador y Declaración Renta para vendedor, si el valor de referencia es mayor al valor escriturado

Actualizado: 13/09/2022

Fecha: 13/09/2022

Introducción

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro introducido por la Ley de Fraude Fiscal está vigente desde el 1 de enero de 2022. De aquí en adelante, será la base imponible de tributos clave en operaciones de compra de bienes inmuebles.

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Entre ellos se encuentran el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por esa razón, desde el 1 de enero de 2022, ya no es el valor real de un inmueble el que determina la base imponible de estos gravámenes, sino su valor de mercado. El mismo se calcula a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro.

Para poder saber cómo conocer el valor de referencia ir a este artículo Cómo consulta el valor de referencia de un inmueble

Cómo tributar ITP/AJD en la compra de un inmueble a partir del 01/01/2022

En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP/AJD la norma dice que se tomará como base imponible la mayor de las siguientes valores:

El valor del bien transmitido o valor de mercado, definido como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
El precio o contraprestación pactada.
El valor declarado por los interesados.

En el caso de bienes inmuebles, en el que el precio escriturado sea menor al valor de referencia, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.

Por tanto, en la compra venta de un inmueble la base imponible está constituida por el valor de referencia, salvo que el precio o contraprestación o el valor declarado sean superior.

Si el valor de referencia supera el precio escriturado de la compra venta, y el sujeto pasivo (interesado) entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos, podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD, bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia.

Cómo afecta el valor de referencia al vendedor al declarar la venta en la declaración de la Renta (IRPF) a partir del 01/01/2022

En este caso, mientras el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible es al menos el nuevo valor de referencia, el vendedor también debe tributar por la ganancia generada al realizar la venta del inmueble en la declaración de la renta (IRPF), pero no debe de aplicar el valor de referencia asignado por el Catastro. Según la Ley del IRPF, el valor de transmisión es el importe real por el cual se vendió el inmueble. Por esta razón, el vendedor deberá tributar únicamente por el valor real de la venta.

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) contempla que, en caso de que la administración pública que realice una comprobación de valores al comprador, se notifique al vendedor. De esta manera, puede imputarle el valor comprobado para que el contribuyente termine tributando por él en la declaración de la renta, por un valor más alto, si bien existe la posibilidad de que una comprobación de valores pueda trasladarse al vendedor, en la práctica será poco frecuente.

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