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Diferencia entre nota simple y certificación registral sobre un inmueble

Actualizado: 10/03/2021

Fecha: 10/03/20121

Antes de tomar la decisión de comprar una vivienda o dar una señal en concepto de arras es aconsejable conocer la realidad jurídica del inmueble para evitar sorpresas.

Una forma muy sencilla de obtener información relevante es consultar la Nota Simple registral, un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas o gravámenes asociados y las limitaciones de uso que pueda tener. Es un documento meramente informativo, sin la consideración jurídica de documento público.

Cualquier persona puede solicitar esta información. Tan solo hay que transmitir al Registro que existe un interés legítimo en la consulta. Normalmente, es suficiente con aludir al interés de compra de la vivienda.

Como hemos comentado anteriormente, la nota simple registral sólo da información sobre los titulares actuales del inmueble ante el registro, que puede ocurrir a veces, que estén a nombre de personas fallecidas, porque no se haya hecho la adjudicación de la herencia, o habiéndolo hecho, no se ha inscrito en el registro de la propiedad que corresponde, pero a veces, podemos querer información sobre anteriores propietarios del inmueble, y para este caso, se tiene la certificación registral.

La diferencia entre ambos es que la nota simple es puramente informativa, es decir, sirve para que quien la solicita conozca el contenido básico del Registro, y sólo respecto a titulares, derechos y cargas vigentes en el momento de la solicitud; por tanto, a través de la nota simple no se puede dar información de titulares antiguos o de derechos que ya están cancelados.

La certificación, sin embargo, es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos: es decir, sirve para acreditar el contenido relativo a una finca que conste en el registro, si así se solicita, tanto de titularidades actuales como antiguos, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos. Este documento sirve para hacer valer y probar tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello.

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