Grupo

 BelMar

Telef:963742457


Qué hacer cuando hay un error en una escritura notarial - Subsanación de errores

Actualizado: 06/03/2021

Fecha: 06/03/2021

Introducción

Cuando alguien acude a la notaria, a firmar una escritura, normalmente, el notario lee de forma rápida la escritura, sin haber leído antes el documento, y casí sin tiempo para poder analizar si su contenido es fiel a la realidad.

Posteriormente, se puede detectar que algún datos, como por ejemplo un NIF, un apellidos, una referencia catastral, alguna afirmación, no es correcta, y puede provocar la necesidad de corregir el error, a fin de, poder inscribir el acto notaria, u otro paso del proceso queda bloqueado.

Qué dice el Reglamento Notaria sobre la subsanación de los errores

Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización.

Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el acto del otorgamiento.

La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario.

Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial

Comparecencia y consentimiento de los otorgantes.

En este caso, cuando se trate de errores materias, omisiones o defectos de forma que tengan carácter sustancial y que pueda afectar al consentimiento, objeto, precio, causa, etc., recogido en la escritura pública se hace necesaria la concurrencia de los intervinientes que elaborarán escritura pública complementaria o acta de manifestaciones que subsane el error. Si alguno de los intervinientes no quisiese o no pudiese intervenir se acudirá a la vía judicial.

Resolución judicial.

Cuando sea imposible realizar la subsanación en las formas anteriormente relacionadas, se hace preciso acudir a la vía judicial. Resulta preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.

Atendiendo al contenido del documento a subsanar se atenderá al tipo de acción judicial que corresponda. Por ejemplo podemos citar obligación de hacer, de entregar algo, de reconocimiento de derechos, acción negatoria, acción confesoria, etc.

En cuanto al procedimiento en vía judicial para obtener una resolución judicial auto o sentencia, con mandamiento, en su caso, al Registro de la Propiedad, se hace necesario:

  • Presentar una demanda con intervención de abogado y procurador.

  • Se dará traslado de la misma a la parte demandada, emplazándola de contestación a la demanda.

  • Contestada la demanda se emplaza a las partes para celebración del juicio (si se rige por los trámites de juicio verbal) o a una audiencia previa (si se rige por los trámites del juicio ordinario). Concluida la audiencia previa se celebra juicio y se emiten conclusiones. Después del juicio se dicta sentencia que podrá ser objeto de recurso de apelación a la Audiencia Provincial.

Quién paga la subsanación de una escritura

La detección del error lo más pronto posible, es vital, para que la subsanación del error sea asumida por la notaria, en el caso que el error haya sido debido a su responsabilidad. Dado que si con el tiempo ese notario, cambia de notaria, o se jubila, el notario sustituto no quedrá asumir el coste del error.

El artíclo 146 del reglamente notarial indica

“El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Si pudieren repararse, en todo o en parte, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a su costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados. A tales efectos, quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto”.

Impuestos asociados a la subsanación de errores

En multitud de ocasiones hay que otorgar escrituras que sirven para subsanar ineficacias de otras anteriores que ya han tributado en la Comunidad correspondiente por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP-AJD) en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Cuando se otorgan dichas escrituras siempre nos hacemos la misma pregunta, ¿considerará la Administración correspondiente que se produce un nuevo hecho imponible?

Tal cuestión crea una incertidumbre en el contribuyente comparable a otras muchas que se ponen de manifiesto por la aplicación de los tributos que integran nuestro sistema fiscal.

El art. 45.I.b) del Texto Refundido ITP-AJD establece:

“13. Las transmisiones y demás actos y contratos cuando tengan por exclusivo objeto salvar la ineficacia de otros actos anteriores por los que se hubiera satisfecho el impuesto y estuvieran afectados de vicio que implique inexistencia o nulidad.”

La literalidad de la norma nos lleva a considerar que en la medida en que el defecto percibido se trate de una ineficacia, su rectificación se encuentra exenta a efectos de AJD. Esta simple conclusión se torna un verdadero dolor de cabeza cuando nos enfrentamos a casos cotidianos, así, hay numerosas consultas de la Dirección General de Tributos dónde resuelve que, para que resulte de aplicación la exención debe considerarse que existe la subsanación de una verdadera ineficacia y no tratarse de un nuevo hecho imponible (derivado de una modificación del acuerdo de voluntades).

Así como casos particulares, podríamos citar a título de ejemplo:

  • Consultas V1653-17 y V2065-13 en las cuales el contribuyente en la redacción de la escritura original cometió un error de asignación de unas parcelas, sin embargo la DGT entiende que en la escritura de subsanación se produce una permuta de viviendas.

  • Consultas V2077-18 u V3092-17, dispone que no se produce sujeción a la cuota variable de AJD en casos en los que se modifica la escritura original para adecuar la situación al criterio de numeración del Registro Catastral y subsanar errores en los porcentajes de adjudicación.

  • Consulta V478-12 dónde se estudia si aplica la exención al reajuste de coeficientes por un cambio en los elementos comunes, considerando en este caso que sí goza de dicha exención.

 

Enlaces relacionados: