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Subasta judicial de inmuebles, qué son, y cómo funcionan

Actualizado: 24/09/2020

Fecha: 24/09/2020

Introducción

La subasta judicial es uno de los medios que permiten transformar en dinero los bienes hipotecados o embargados, con el fin de que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en ella. Puede subastarse todo lo que tenga un valor económico: inmuebles, vehículos, muebles (joyas, cuadros, maquinaria, etc) y cualquier otra clase de bienes o derechos.

Es la venta judicial forzosa para cancelar una deuda. Cuando alguien no paga voluntariamente a su acreedor, el juez le obliga a venderlo para pagar a sus acreedores. En ella se fija un precio de salida o de venta y se busca un comprador.

Durante el procedimiento judicial, se solicita al juez información fiscal del ejecutado o deudor. Esa información es puesta a disposición de las partes del proceso y viene determinada por los datos que la Agencia Tributaria dispone del deudor. Esto es, la empresa donde trabaja, su sueldo anual, las cuentas en entidades bancarias, los datos del catastro sobre la titularidad de propiedades, los vehículos a su nombre, etc.

En la última fase de un procedimiento judicial, tras una resolución firme y una ejecución, se denomina ‘procedimiento de apremio’, en el que se licitan públicamente un/os bien/es a subastar, el precio por el que se venden y se individualiza la persona que los adquiere. Con ese precio se pagan las deudas del ex propietario hasta donde alcancen.

Subasta telemática de inmuebles

Las subastas judiciales antiguamente se realizaban en la sala de subastas de los juzgados, eran presenciales y las pujas se realizaban a mano alzada.

En Octubre del 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, conforme el procedimiento contemplado en la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil que persigue dos claros objetivos: por un lado, la transparencia del procedimiento y, por otro, la obtención del mayor rendimiento posible de la venta de los bienes.

La existencia de un único portal de subastas permitirá al ciudadano, una vez registrado en el mismo, una mayor facilidad para intervenir en ellas ya que la forma de realizar el depósito para participar será común para las subastas judiciales y las administrativas, no deberá desplazarse a las sedes u oficinas para realizar las pujas y le permitirá recibir alertas sobre subastas de bienes en las que pudiera estar interesado.

Estas subastas pueden incluir distintos tipos de bienes:

  • Bienes inmuebles: viviendas, garajes, solares, etc.

  • Bienes muebles: maquinaria, mobiliario, etc.

  • Vehículos: turismos, vehículos industriales, y otros vehículos.

Las razones que han llevado a la creación del portal de subastas son:

  • Mayor participación en las subastas, dado que el 95 % de las subastas quedan desiertas.
  • Mayor rendimientos en los bienes subastados.
  • Conseguir mayor difusión y publicidad de las subastas judiciales
  • Facilitar el acceso a los ciudadanos y empresas a las subastas.
  • Evitar desplazamientos

Agentes implicados en la subasta electrónica

Los participantes en una subasta electrónica son:

  • El ejecutante, es quien inicia el procedimiento. Puede ser el propietario del bien mueble o inmueble a subastar, por ejemplo, procedimientos de división de la cosa común. Es representado por un procurador, o un tercero que tiene deudas con el propietario del bien.

  • El ejecutado, es el demandado deudor, al cual se le ha condenado al pago de una deuda, y no tiene o quiere pagar su importe.

  • Ciudadano interesado en participar en una subasta pública, deberá acceder al portal de subastas electrónicas desde la cual realizará las pujas sobre los bienes subastados.

Puede el ejecutante o ejecutado participar en la subasta

El ejecutante, es decir, el acreedor solo puede participar si hay posturas o pujas y él hace una mejora de postura. Si bien, puede adjudicarse el bien o ceder el remate a un tercero.

El ejecutado siempre podrá hacer mejoras de postura si no se llega al 70% del valor de subasta. En tal caso podrá igualar la puja y adjudicarse el bien.

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor o el tercero poseedor de buena fe, pagar íntegramente lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados.

Como se ve, es un proceso bastante complejo. Aconsejamos analizar en primer lugar el bien que sale a subasta a fin de comprobar las cargas existentes (otras deudas, ocupantes, limitaciones de disponer, etc..).

El proceso de subasta es también largo y con muchas especificaciones por lo que os aconsejamos asesoramiento previo, y acompañamiento durante la subasta hasta la adjudicación del bien, ya que los plazos y mecanismos son muy técnicos y procesales.

Pasos de la subasta judicial

Los pasos  de forma resumida de una subasta judicial son:

  1. El postor se registra en el porta, e introduce sus datos necesarios para poder participar en la subasta. Si está interesado en una subasta en concreto, deberá de realizar el deposito, que será el 5% del valor de salida del bien.
  2. Cuando se inicia la subasta, tendrá una duración de 20 días naturales.
  3. El ejecutante no podrá realizar la puja sobre el bien subastado, mientras no haya realizzo una puja otro postor.
  4. No se cerrara la subasta hasta que una puja no haya sido mejorada durante una hora. Asi hasta 24 horas después del día 20 de duración.
  5. No toda las subastas de un día concluyen a la misma hora. Las subastas se lanzan automáticamente en el portal, pero de manera secuencial, de cara a dar el margen de maniobra a los postores que quieran participar en mas de una subasta.
  6. El BOE transmitirá únicamente la información del postor ganador, no del resto de postores.
  7. Si el bien es adjudicado, el adjudicatario tendrá 10 días hábiles para completar el pago si es muebles y 40 días hábiles si es inmueble.

De forma más detallada, el desarrollo y la terminación de la subasta consisten en:

La subasta judicial electrónica admitirá posturas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura. La subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por un máximo de 24 horas.

El Letrado de la Administración de Justicia podrá cancelar o suspender la Subasta. Si la suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. La reanudación de la subasta se realizará mediante una nueva publicación del anuncio como si de una nueva subasta se tratase.

En la fecha del cierre de la subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico en el caso de ser este idéntico, de todas las demás que hubieran optado por la reserva de postura.

Terminada la subasta y recibida la información, el Letrado de la Administración de Justicia dejará constancia de la misma, expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon.

En el caso de ser el mejor postor, ¿Qué plazo tengo para pagar todo el precio que he ofrecido por el bien subastado?

La ley establece unos plazos para que el mejor postor consigne la diferencia entre la cantidad ingresada inicialmente para participar y el precio ofrecido. Estos plazos son de diez días cuando se ha subastado un bien mueble y cuarenta días cuando se ha subastado un inmueble. Estos plazos son de días hábiles, por lo que no se cuentan los sábados y festivos. Hay que tener en cuenta que, cuando se ofrece una cantidad inferior al 50% del valor del bien mueble o al 70% del valor del inmueble, el secretario judicial tiene que dar la posibilidad, al acreedor ejecutante y al demandado deudor, de mejorar esos precios. Por eso, no habría que ingresar la diferencia hasta que no se haya verificado ese traslado a las partes sin que ninguna de ellas haya mejorado el precio. El Letrado de la Administración de Justicia tendrá, por tanto, que informar al mejor postor cuándo comienza el plazo para consignar todo el precio ofrecido.

Si en este plazo no se consigna el resto del precio, es lo que se denomina “quiebra de la subasta”, y podría producirse la pérdida de la cantidad que se ha consignado.

Finalmente, el postor vencedor de la subasta debe tener en cuenta que las cargas y/o gravámenes anteriores a aquella que hubiera provocado la celebración de la subasta, si las hubiere, subsistirán, es decir, seguirán gravando la finca. Por el contrario, las cargas y/o gravámenes posteriores se alzarán.

Enlace al portal de subastas judiciales

Quién puede acceder a las subastas

Cualquier ciudadano interesado que se registre en el Portal de Subastas Electrónicas en el Boletín Oficial del Estado podrá participar en una Subasta Judicial Electrónica.

Salvo supuestos de Justicia Gratuita, para acreditar la participación en una Subasta será necesario consignar el 5% del valor de tasación de los bienes. Esta consignación se realizará de forma electrónica a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria a través del Portal de Subastas Electrónicas del Boletín Oficial del Estado.

Dónde se anuncian las subastas

las convocatorias se anuncian en el Boletín Oficial del Estado (BOE), identificando el número de finca registral y el valor de tasación a efectos de subasta, así como, en la medida de lo posible según la información de que se disponga, el número de referencia catastral, las cargas y gravámenes de la finca, su situación posesoria y cualesquiera otras circunstancias relevantes.

Como ya hemos comentado antes salvo quienes sean beneficiarios de Justicia Gratuita, para participar en la subasta deberá consignarse el cinco por ciento del valor de tasación publicado del bien de que se trate. Esta consignación se realizará de forma electrónica a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria del Portal de Subastas.

Enlaces relacionados:

Enlace al portal de subastas judiciales