Propietario de local comercial no residente, tributación y aplicación del IVA

Actualizado: 16/09/2023

Fecha: 31/01/2019

Definición

Primero de todo para entender el concepto de no residente, puede ver este enlace.

Tributación de la rentas obtenidas

Sobre la tributación de las rentas producidas por los bienes inmuebles alquilados que se encuentran en España, se realizar a traves del Impuesto de la Renta de los No Residentes (IRNR), para ver mas detalles puede ver este enlace.

Retenciones a cuenta del IRNR que debe soportar las personas físicas no residentes al alquiler un local comercial

Los rendimientos satisfechos a un no residente en concepto de alquiler de local de negocio están sujetos a tributación del IRNR, al tipo general del 19%, cuando se trata de residentes en la UE, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto de no residentes. La retención aplicable a este tipo de rendimientos, será igual al tipo impositivo que tributa (19 % o 24%). En el caso de que se practique la retención, el no residente minorará de su cuota íntegra, con la retención soportada.

Ver este enlace de la AEAT, con las retenciones a aplicar

Aplicación del IVA

Con carácter general, el arrendamiento de un local comercial, convierte al arrendador en sujeto pasivo del IVA y por tanto, debe aplicar el IVA al arrendatario.

Situación desde 01/01/2023

Desde 01/01/2023, los no residentes que alquilen locales en España tiene más obligaciones.

Aquel que ya realizaba el alquiler con la condición de Establecimiento Permanente (EP) sigue actuando de la misma forma, las novedades 2023 NO le afectan.

El No Residente en España que realiza el alquiler sin EP, para este caso, sí se ve afectado por las novedades 2023 en el IVA, dado que a partir del 01/01/2023 deberá repercutir el IVA español en sus facturas de alquiler, e ingresar el IVA de forma trimestral en hacienda a través del modelo 303, además de presentar el modelo 210.

Por tanto, este cambio implica que deberá de hacer estas gestiones:

Debe sacarse un NIF español, si no dispone del mismo
Debe presentar el 036 de alta de actividad de arrendamiento de locales comerciales.
Debe repercutir IVA en la factura.
Debe presentar los modelos 303 con la periodicidad que corresponda, normalmente trimestralmente.

Situación hasta el 31/12/2022

Anteriormente a esta fecha, cuando el arrendador era un No Residente, había que distinguir si el no residente tenía o no un establecimiento permanente en España.

Si se considera que existe un establecimiento permanente, hay que repercutir el IVA.

Si se considera que no existe un establecimiento permanente, NO hay que repercutir el IVA.

En el año 2017, la Dirección General de Tributos, ha publicado la consulta V-2915/17, que ha clarificado la determinación de si existe o no establecimiento permanente, y por tanto, la aplicación o no del IVA, para estos supuestos.

La DGT manifiesta que la mera tenencia de un inmueble en arrendamiento por un no residente no supone la existencia de un establecimiento permanente cuando el arrendamiento del inmueble se efectúe sin disponer en el territorio de aplicación del Impuesto de un conjunto de medios materiales y humanos necesarios para prestar los servicios de forma independiente, sean estos medios propios o subcontratados.

La Dirección General de Tributos concluye que si no queda acreditado medios humanos y materiales, el no residente no tiene un establecimiento permanente en TIVA, lo que conlleva la aplicación de la inversión del sujeto pasivo, y por tanto, que el sujeto pasivo sea el empresario o profesional que arrienda el inmueble.

Para saber más detalles sobre la inversión del sujeto pasivo, ir a este enlace.

Las consecuencias de esta interpretación para los no residentes sin establecimientos permanentes son:

No tendrán que estar dados de alta en el censo (036) con la actividad de arrendamiento de locales
No deberán de presentar declaraciones trimestrales del IVA - Modelo 303
En la factura que emite el no residente, no cobrará IVA, y el inquilino aplicará la inversión del sujeto pasivo, y por tanto, se auto-repercute el IVA.

Por el contrario, si el NO residente, tiene establecimiento permanente en España

Tendrá que estar dado de alta en el censo de empresarios (036), con el epigrafe de alquiler de local comercial.
Deberá de presentar declaraciones trimestrales del IVA (Modelo 303), y resumen anual del IVA - Modelo 390 (aunque existe exoneración de presentar el modelo 390, si en el modelo 303 se rellena cierta información adicional)
En la factura que emite el NO residente, repercutirá el IVA.

Enlaces relacionados:

Qué es la Inversión Sujeto Pasivo en el IVA

Cambiar Domicilio Fiscal en Hacienda y sus repercusiones en la Residencia Fiscal