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Tributación Alquiler/Arrendamiento de Inmuebles - IRPF - Rendimientos del capital Inmobiliario - para el Inquilino y Propietario

Actualizado: 12/12/2019

Fecha: 09/12/2017

Índice

Para el propietario o arrendador

Para el inquilino o arrendatario

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Si usted dispone de uno o varios inmuebles, por los que obtiene rentas, a través del alquiler por plataformas como AirBnB, Homelidays, PayPal, TripAdvisor, etc., el reflejo de los ingresos y gastos, en la Declaración de Renta, es una tarea compleja, por la parte de los ingresos, porque no se hace factura, y se tienen sólo los movimientos bancarios, o informes de la plataforma de alquiler, por la imputación de ciertos gastos de forma proporcional a la ocupación del inmueble, otros gastos se pueden impuetar totalmente, y ahora que este tipo de rentas, está bajo sospecha por Hacienda, por nuestra Asesoría Virtual y con nuestro software a medida para la contabilización de los ingresos y gastos, y la imputación proporcional de los mismos según corresponda, el reflejo de los ingresos y gastos en la Declaración de la Renta, es inmediata, y se tiene todo contabilizado, registrado y justificado, por si en un momento hacienda pide la demostración de los ingresos y gastos, poder justificarlos. Si desea un presupuesto, pidanoslo.

Para el propietario o arrendador

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario, para ver más detalles de su tributación, ir a este artículo Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles - Tributación y Fiscalidad asociada. Sin embargo, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, sería computable como un ingreso más de la actividad, del ejercicio en que se produzca.

Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

A partir de ahora vamos a considerar que la tributación NO se realiza como actividad económica.

Concepto de rendimientos del capital inmobiliario

Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

Indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble, siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente, los inmuebles dentro del ejercicio.

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o de la cubierta para colocar antenas de telefonía móvil, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.

También constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, las que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles. Por ello, también deben incluirse entre los rendimientos del capital inmobiliario las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, en el caso que el alquiler esté asociado a un local comercial.

Problemática del alquiler a familiares

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario.

En defecto de prueba en contrario, la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.

No obstante, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

De acuerdo con dicho régimen especial (Renta Imputada), el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:

- El 2 por 100 al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.

- El 1,1 por 100 del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

Se aplicará, asimismo, el porcentaje del 1,1 por 100 en el supuesto de que, a la fecha de devengo del IRPF (normalmente el 31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, si bien dicho porcentaje se aplicará sobre el 50 por 100 del mayor de los siguientes valores:

a) Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

b) El precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.

Si el rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones anteriormente comentadas, fuese inferior al rendimiento mínimo, se hará constar este último importe en la casilla [074] de la página 4 de la declaración.

En el supuesto de que el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realice a una sociedad con la que se den relaciones de vinculación, el contribuyente del IRPF deberá efectuar de forma imperativa su valoración por el valor normal de mercado. Se entenderá por valor normal de mercado aquél que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia.

Calculo de los ingresos

Constituyen los ingresos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario (o titular del derecho real sobre dicho inmueble) del adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles.

Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), los gastos deducibles se computarán excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.

Gastos Deducibles

A continuación referenciamos un Resolución Vinculante de la DGT (V1762-12), donde, indica que gastos son deducibles, y que gastos se consideran ampliación y mejora. Ejemplo como los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, aire acondicionado, ascensor, puertas de seguridad u otros, se consideran gastos deducibles, y no de ampliación o mejora.

"...En el presente caso, las sustituciones de la solería vieja, de las ventanas y de las máquinas de aire acondicionado se consideran, según lo previsto en el artículo 13.a) del RIRPF, gastos de conservación y reparación y, por tanto, dichos gastos resultarían deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, siempre que no excedan de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por el arrendamiento del local respecto del que se hayan producido. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a dicho local y a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por su arrendamiento.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

Asimismo, cabe indicar que la deducibilidad de los gastos anteriores está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Ello hace necesario, en un supuesto en el que cuando se producen los gastos no se generan rendimientos, que exista una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del inmueble o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute del mismo. Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario (a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute) y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular..."

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), los gastos deducibles se computarán excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.

Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

 Intereses y demás gastos de financiación:

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

 Conservación y reparación

Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos.
A estos efectos, tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

Tributos y recargos no estatales

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:

a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.

b) No tengan carácter sancionador.

Saldos de dudoso cobro

Son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:

a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles

Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos necesarios para la obtención de los correspondientes ingresos. A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:

a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.

c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

Cantidades destinadas a la amortización

Puede ver más detalles para poder entender si un importe incurrido, se considera gasto o inversión, y por tanto, hay que aplicar un calendario de amortización. Diferencias entre Inversión y Reparación

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

Bienes inmuebles:

El resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor
del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones
y mejoras efectuadas.

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

 Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble

Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.
Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998.

Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización:

Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 %.

 Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

Serán amortizables siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente.

En estos casos es preciso distinguir:

a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.

En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.

Importante: en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985 (Disposición transitoria tercera Ley IRPF)

En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.

Así pues, en estas situaciones, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados anteriormente comentadas, y otra
vez, en concepto de compensación.

Gastos NO Deducibles

No serán deducibles como gastos, entre otros:

  • Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.

  • El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.

Determinación del Rendimiento Neto

El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles en los términos anteriormente comentados.

El importe total a deducir por los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los de reparación y conservación, y resto de gastos deducibles, no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

Por tanto, el Rendimiento neto podrá ser negativo.

Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación, gastos de reparación y conservación, resto de gastos necesario, que no podrán ser superiores al importe de los ingresos íntegros de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

El importe pendiente de deducir de los ejercicios 20XX-4, 20XX-3, 20XX-2 y 20XX-1 se aplicará en la declaración de 20XX con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 20XX por estos mismos conceptos. La cuantía que proceda deducir se hará constar en la casilla [061] de la página 4 de la declaración.

Por su parte, el importe correspondiente al ejercicio 20XX que, por aplicación del límite máximo de deducción, no resulte aplicable en la declaración correspondiente en este ejercicio, se hará constar en la casilla [063] de la citada página 4 a efectos de su deducción en los cuatro ejercicios siguientes.

En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el año sobre un mismo inmueble, el límite máximo de la cantidad a deducir por intereses y gastos de conservación y reparación debe computarse tomando en consideración las cantidades satisfechas en el año y los ingresos íntegros obtenidos en él, por lo que, para alguno de los contratos de arrendamiento, la cantidad deducida por intereses y gastos de conservación y reparación podría exceder de los ingresos obtenidos.

Reducciones del rendimiento neto

Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda - Reducción 60 por 100

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente
comentados, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario.

La reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

El arrendador de un inmueble susceptible de ser utilizado como vivienda puede aplicar la reducción sobre el rendimiento neto derivado de dicho arrendamiento cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, queda acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.

En caso de estar hablando de Alquiler de Temporada, Vacacional o Local Comercial, en el cálculo del rendimientos del capital inmobiliario el arrendador no podrá optar a la Reducción del 60 %. Hay que tener en cuenta que los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda tienen derecho a una reducción del 60 por ciento que no es aplicable en estos casos. Es criterio de la Dirección General de Tributos considerar como arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, según la ley de arrendamientos urbanos, los arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (Arts. 23.3 Ley IRPF y 15 Reglamento) - Reducción 30 por 100

Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá efectuarse la reducción del 30 por 100 del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

a) Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

b) Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.

Tienen esta consideración exclusivamente los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:

- Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.

En los supuestos de traspaso o cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio, debe precisarse que la cantidad que reciba el titular del inmueble, es decir, el propietario o el titular de un derecho de disfrute sobre el mismo, tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo. Sin embargo, la cantidad que percibe el arrendatario por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento, al no ser titular de ningún derecho real sobre el inmueble, no constituye rendimiento del capital inmobiliario, sino ganancia patrimonial.

- Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.

- Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Importe máximo del rendimiento al que se aplica la reducción

Una vez aplicada, si procede, la reducción por arrendamiento de vivienda la cuantía del rendimiento neto resultante sobre la que se aplicará la reducción del 30 por 100 no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

Téngase en cuenta que en el caso de que existan rendimientos irregulares positivos y negativos la base máxima de la reducción será su suma algebraica.

En el caso de que se obtengan varios rendimientos irregulares de la misma naturaleza, y que su importe supere el limite de 300.000 euros de cuantía máxima sobre la que aplicar la reducción del 30 por 100, la reducción máxima se distribuirá proporcionalmente entre todos los rendimientos de esa naturaleza.

Individualización de los rendimientos del capital inmobiliario

Los rendimientos del capital inmobiliario corresponden a las personas que sean titulares de los bienes inmuebles, o de los derechos reales sobre los mismos, de los cuales procedan.

Por lo tanto, serán los mencionados titulares quienes deberán incluir los correspondientes rendimientos en su declaración del IRPF.

En el supuesto de derechos reales de disfrute, el rendimiento íntegro debe imputarse al titular del mismo. Así pues, si existe un usufructo, el rendimiento íntegro debe declararlo el usufructuario y no el nudo propietario.

Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal o en cualquier otro registro de carácter público.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, los rendimientos correspondientes al bien inmueble o derecho de que se trate, se considerarán obtenidos por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. Por consiguiente,
cada uno de los cotitulares deberá declarar como rendimiento la cantidad que resulte de aplicar al rendimiento total producido por el inmueble o derecho el porcentaje que represente su participación en la titularidad del mismo.

 Matrimonios: en caso de matrimonio, los rendimientos procedentes de los bienes y derechos que, de acuerdo con las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, sean comunes a ambos cónyuges, corresponderán por mitad a cada uno de
ellos (salvo que se justifique otra cuota distinta de participación). Los rendimientos procedentes de bienes o derechos que, de acuerdo con las mismas normas, sean de titularidad privativa de uno cualquiera de los cónyuges, corresponderán íntegramente a éste.

Para el inquilino o arrendatario

Las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.

La indemnización recibida como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Deducción por alquiler de la vivienda habitual

Sin perjuicio de lo aprobado al respecto por cada Comunidad Autónoma, desde el 1 de enero de 2008 los contribuyentes podían deducirse un porcentaje de las cantidades satisfechas en el período impositivo para el alquiler de su vivienda habitual.

Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual prevista en el artículo 68.7 de la Ley del IRPF, y se establece un régimen transitorio que permite seguir disfrutando de esta deducción de acuerdo con la regulación contenida en la Ley del IRPF.

¿A quiénes se aplica el régimen transitorio?

Podrán aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual los contribuyentes que cumplan las siguientes condiciones:

  •  Que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.

El contribuyente tendrá derecho a la deducción por alquiler de vivienda habitual durante los periodos impositivos en los que, como consecuencia de su prórroga, se mantenga la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

No obstante, la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda habitual a la finalización del contrato inicial o para modificar las condiciones pactadas, entre otras, el precio del alquiler, se considera, a los exclusivos efectos de la aplicación del régimen transitorio, como continuación del anterior, por lo que no impedirá el derecho a seguir practicando la deducción. Se puede consultar la respuesta de la Dirección General de Tributos a esta cuentión en el número de consulta: V2469/2016.

De igual modo se considerará, a los exclusivos efectos de la aplicación del régimen transitorio, como continuación del anterior la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento en los supuestos de cambio de arrendador por transmisión de la vivienda, tales como sustitución del antiguo arrendador por su heredero por causa de fallecimiento del primero, compraventa o dación en pago.

  • Que hubieran tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Se aplicará el régimen transitorio si el contrato se celebró con anterioridad a 2015 aunque en 2014 y/o ejercicios anteriores no se haya aplicado la deducción por alquiler de vivienda habitual pese a haberse cumplido los requisitos para su aplicación.

Cómo se aplica la deducción en el régimen transitorio

La citada regulación disponía una deducción del 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. Se trata de una deducción exclusivamente estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica (además de esta deducción general, algunas Comunidades Autónomas han aprobado deducciones propias similares y compatibles con esta deducción general).

La base máxima de esta deducción será:

  • 9.040 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales.

  • 9.040 - [1,4125 x (base imponible - 17.707,20)], cuando la base imponible se sitúe entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales.

  • Si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna.

En el Manual de IRPF del ejercicio correspondiente se puede encontrar información sobre posibles deducciones autonómicas por alquiler de la vivienda habitual.

Enlaces relacionados:

Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles - Tributación y Fiscalidad asociada

Tributación y fiscalidad de los intereses de cuentas bancarias, Depósitos, y activos financieros - Rendimientos de capital mobiliario

Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con viviendas

Fiscalidad alquiler de viviendas  habitual habitual en el ejercicio 2014 y cambios a partir del 2015