Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles, arrendamiento de bienes muebles - IRPF - Tributación y Fiscalidad asociada
Actualizado: 24/09/2018
Fecha: 08/12/2017
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Introducción
El subarriendo de local de negocio o de una vivienda, significa que el inquilino que viene ocupando el inmueble, lo alquila a su vez a una tercera persona.
Para que exista un subarriendo, previamente debe de haber un alquiler. El alquiler es la operación que se realiza cuando el propietario de un local (el arrendador) deja que otra persona ( arrendatario) lo utilice como vivienda, o para ejercer una actividad empresarial o profesional por un precio y un tiempo determinado. Las condiciones del alquiler, tras haberlas negociado propietario (arrendador) e inquilino (arrendatario), se reflejan en un contrato donde se indican cuales son las obligaciones de las partes.
Subarriendo
El subarriendo es más habitual en los locales comerciales que en las viviendas. Para más detalles ver este artículo Contrato alquiler de negocio o industria
El subarriendo de un inmueble es un contrato por el que el arrendatario o inquilino cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario o inquilino de todo o parte del inmueble arrendado, sin desvincularse del contrato de alquiler. Entonces es un arrendatario-subarrendador.
El plazo de duración del subarrendamiento no podrá exceder del plazo de duración pactado en el arrendamiento del que trae causa.
A diferencia de la cesión, que definimos en el siguiente apartado, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad. El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o arrendatario al arrendador.
Si el contrato de alquiler firmado por el arrendador y el arrendatario, prohíbe expresamente el subarriendo, no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato (libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil).
Si el contrato no estableciera nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario PODRÁ SUBARRENDAR el local, total o parcialmente, SIN NECESIDAD DE CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO del arrendador (artículo 32 LAU).
Artículo 32.1 LAU: ” Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.”.
El único requisito en este caso, es que tiene la obligación de comunicarle al arrendador (o dueño) que se ha producido el subarriendo del local, indicándole los datos de la persona que va a ocupar el local. El plazo de notificación será de UN MES desde que se haya producido el subarriendo. Si no se hiciese el arrendador puede solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler (artículo 32.4 LAU). Esta notificación deberá hacerla el arrendatario al arrendador, y habrá de hacerse de forma fehaciente para que quede constancia, mediante burofax con acuse de recibo, y certificación de contenido.
El subarriendo de local de negocio puede ser total o parcial. Cuando se trata de subarriendos de locales de negocio, lo normal es que sea total, es decir el arrendatario sale del local y lo ocupa una tercera persona. En las viviendas, suele darse con más frecuencia el subarriendo PARCIAL, como por ejemplo: se alquila parte de la vivienda pero el primitivo inquilino sigue también ocupándola con esa tercera persona.
Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:
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La del ARRENDADOR (o dueño) del local de negocio que hace un contrato de alquiler del local con una persona que se denomina ARRENDATARIO.
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La del arrendatario (se convierte en SUBARRENDADOR) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada SUBARRENDATARIO.
Como vemos el arrendatario tiene dos papeles cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es ARRENDATARIO del contrato de alquiler del local y por otro es SUBARRENDADOR respecto al subarrendatario.
Para ver más detalles, ver este artículo Aspectos jurídicos a tener en cuenta en los arrendamientos de local de negocio
Cesión
La cesión es un contrato que da lugar al arrendatario o inquilino (cedente) a ceder dicho contrato a un tercero (cesionario), transmitiendo con ello los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino y en los mismos términos que tenga pactados con el arrendador o propietario.
El contrato de cesión extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario. Como consecuencia de la cesión, el inquilino o arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al arrendador. Por tanto el contrato de arrendamiento no se modifica, a excepción de que el titular del contrato es sustituido por otra persona con los mismos derechos y obligaciones del anterior.
La LAU establece que tiene que constar el consentimiento expreso y por escrito del arrendador en el contrato de arrendamiento inicial para que esta cesión sea posible.
Traspaso
En las cesiones, suelen llevar asociado un traspaso. El traspaso es la operación que se produce cuando la persona que ejerce una actividad en el local, siendo el propietario o el arrendatario, desea dejar esta actividad a otra persona, es decir que deja las instalaciones y la clientela pidiendo un precio por ello.
El importe a pagar por el traspaso de la actividad es independiente del importe del alquiler que siempre ha de pagarse al propietario (arrendador), o al subarrendador.
En una operación de traspaso, pueden ocurrir dos cosas:
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el mismo propietario desempeña una actividad en el local y desea dejar de ejercer la actividad (por ejemplo en caso de jubilación). En este caso el propietario cobra un traspaso y acuerda un contrato de alquiler con el nuevo inquilino.
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el arrendatario desempeña una actividad que quiere dejar a otra persona, a cambio de cobrar una cierta cantidad en concepto de traspaso. Asimismo el arrendatario va a cortar su relación con el propietario del local y se trata entonces de una cesión del contrato de arrendamiento.
El importe de un traspaso debe evaluar si el precio solicitado merece la pena ya que existen muchos locales vacíos que no implican este desembolso.
Puede resultar interesante pagar un traspaso siempre que se vaya a mantener la misma actividad, que las instalaciones estén en buenas condiciones y que el negocio tenga una clientela consolidada. Poder iniciar la actividad rápidamente y aprovechar una clientela existente son argumentos a favor de un traspaso.
El precio incluye el de los bienes tangibles, tales como mobiliario, máquinas, instalaciones, etc. y el de los bienes intangibles (a veces llamados “fondo de comercio”), tales como son la cartera de clientes, el nombre comercial, la imagen, etc., elementos difíciles de valorar.
De todos modos el precio de un traspaso debe negociarse. Se puede comprobar el valor del mobiliario, máquinas, instalaciones que se encuentran en el local y hacer una estimación teniendo en cuenta la antigüedad de las instalaciones y los precios en mercados de segunda mano.
Para estimar el valor de la “clientela” o de la “imagen” es aconsejable consultar las últimas cifras de venta y la situación económica del negocio.
Es importante conocer cuales son las causas de la cesión y comprobar que quien traspasa la actividad no tiene deudas de ningún tipo administrativo (fiscal, municipal, seguridad social, etc.), con bancos, comunidad propietarios, propietario, proveedores, empresas de suministros (electricidad, agua,), etc.
El acuerdo entre el arrendatario anterior y el nuevo sobre la cesión del negocio se establece en un contrato donde se especifican las condiciones acordadas.
En todo caso y antes de realizar este tipo de operación, es aconsejable consultar un abogado o un asesor profesional que analizará las condiciones particulares de cada caso así como los aspectos jurídicos y fiscales.
Arrendamiento de bienes muebles
La Ley 35/2006 del IRPF, en adelante LIRPF, regula en su artículo 25 los rendimientos íntegros del capital mobiliario.
Los tres primeros apartados los dedica a definir los rendimientos derivados de la participación de los fondos propios de cualquier tipo de entidad; los obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios y los procedentes de operaciones de capitalización, de contratos de seguros de vida o de invalidez y de rentas derivadas de imposición de capitales.
El apartado 4 de dicho artículo, dentro de «Otros rendimientos del capital mobiliario», define los que ahora nos ocupan:
«c) Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas».
Del transcrito precepto, cabe extraer estas dos conclusiones:
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El tratamiento fiscal es el mismo para los arrendadores de bienes muebles que para los subarrendadores: la regla general es que tributan como rendimientos del capital mobiliario. La tributación de estos tipo de rentas se explican dentro de este artículo.
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Serán considerados rendimientos de actividades económicas los que procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios (LIRPF art.27.1).
Tributación de las rentas asociadas al Subarriendo
Vamos analizar las consecuencias fiscales del contrato de subarrendamiento (o para ser más exactos, las consecuencias fiscales de los rendimientos generados por este contrato) para las tres partes involucradas en el mismo, es decir, arrendador, arrendatario–subarrendador y subarrendatario; y lo haremos desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), desde el punto del vista del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), ver el siguiente artículo.
Rentas obtenidas por el propietario del inmueble
Los ingresos que para un propietario–arrendador genera el arrendamiento de un bien inmueble (tanto si se trata de vivienda como de local de negocio) tendrán para él la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, ir a este enlace Tributación Alquiler de Inmuebles - Rendimientos del capital Inmobiliario.
En el caso de que el propietario–arrendador, condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica que se traduce en un aumento de la renta que le debe satisfacer el arrendatario–subarrendador; consecuentemente, la participación que el arrendador tendrá en el precio del subarriendo, continúa siendo para él un rendimiento del capital inmobiliario de idéntica naturaleza jurídica que los rendimientos que hasta ese momento venía percibiendo de su arrendatario, sin ninguna particularidad al respecto.
Rentas obtenidas por el arrendatario–subarrendador del subarrendatario
Cuando el arrendatario–subarrendador cede el inmueble arrendado en virtud de un contrato de subarrendamiento, el importe que perciba del subarrendatario, no tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, sino que se tratará de un rendimiento del capital mobiliario (artículo 25.4 c) de la Ley del IRPF); que, además, no formará base de la renta del ahorro del IRPF (como los rendimientos habituales del capital mobiliario: intereses, dividendos, etc.) sino que se integrará dentro de la renta general (artículos 45 y 46 de la Ley del IRPF) y, por tanto, tributarán al tipo medio del contribuyente.
Esta consideración como rendimiento del capital mobiliario para el subarrendatario será de aplicación tanto si el subarriendo se realizada sobre una vivienda como sobre un local del negocio (subarrendamiento para uso distinto a vivienda).
La normativa del IRPF permite que los arrendadores de inmuebles, para determinar el rendimiento neto (beneficio) que les genera el alquiler puedan deducir de los ingresos una serie de gastos relacionados con dicho alquiler; por tanto, debemos preguntarnos si también el arrendatario–subarrendador puede deducir gastos para determinar su rendimiento neto. Efectivamente, el artículo 26.1 b) de la Ley del IRPF establece expresamente que en el caso de rendimientos derivados de subarrendamientos se deducirán de los rendimientos íntegros (importe que el subarrendatario paga al subarrendador) todos los gastos necesarios para su obtención; para de esta forma, obtener el rendimiento neto que se integrará dentro de la renta general.
La única particularidad que nos encontramos, es que el subarrendador no podrá deducirse como gasto, el importe correspondiente al deterioro del bien inmueble (amortización calculada a razón de un 3% anual sobre el valor del inmueble, excluido el valor del suelo); ello es así, por cuando, dicha amortización sólo puede ser de aplicación por quien ostente la condición de propietario del inmueble (arrendador).
La Dirección General de Tributos se ha manifestado expresamente contraria a permitir la consideración como gasto de la amortización en el subarrendador en Consulta Tributaria Vinculante V0781-13 de 13-03-2013.
Por último, debe tenerse en cuenta que las reducciones del rendimiento neto previstas en la normativa para el arrendamientos de viviendas (60%) no podrán ser en modo alguno objeto de aplicación por parte del arrendatario– subarrendador; por la sencilla razón de que dichas reducciones sólo resultan de aplicación a los rendimientos del capital inmobiliario y, como hemos visto, en el caso de subarrendamientos nos encontramos ante rendimiento del capital mobiliario.
Tributación de las rentas asociadas a la Cesión o Traspaso
Las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.
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