Tramites para la Creación y Disolución de una Comunidad de Bienes
Actualizado: 28/11/2017
Fecha: 23/12/2014
Introducción
La Comunidad de Bienes (C.B.) es la forma más sencilla de asociación entre particulares, con la intención de crear un proyecto empresarial común.
Su definición, en la práctica, consiste en un acuerdo privado entre dos o más particulares, los llamados socios comuneros, que mantienen su condición de autónomos con todo lo que ello supone, y que ostentan la propiedad y titularidad de una cosa o derecho pro-indiviso.
Es una opción recomendable en pequeños negocios que no exijan cuantiosas inversiones, y en los que se prefiera mantener la mayor sencillez en la gestión que supone ser autónomo.
Por nuestra Asesoría Virtual le podemos hacer los tramites necesarios con Hacienda y la Seguridad Social para iniciar su actividad profesional o empresarial.
Características
Para la constitución de una comunidad de bienes, son necesarios los siguientes requisitos:
- Contrato privado de comunidad de bienes, en el que se detallan la actividad del negocio, las aportaciones de cada comunero, que podrán ser en dinero o en especie, el porcentaje de participación que cada comunero tiene en las pérdidas y ganancias, el uso de elementos comunes y el sistema de administración. Se recomienda su constitución en escritura pública, necesaria cuando se aporten inmuebles o derechos reales.
- Mínimo de dos socios.
- Como empresarios autónomos que son, la responsabilidad de los socios comuneros por deudas frente a terceros es ilimitada y solidaria, es decir, responden los comuneros con sus bienes presentes y futuros y se respaldan el uno al otro.
- Los socios comuneros tributan mediante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
- La Comunidad de Bienes carece de personalidad jurídica propia.
- Se rige por el Código de Comercio en materia mercantil y por el Código Civil en cuanto a derechos y obligaciones.
- No se exige aportación mínima, pueden aportarse solamente bienes, pero no puede aportarse sólo dinero o solo trabajo, estos dos tienen que ir unidos.
Tramites Constitución
Los trámites de constitución de una Comunidad de Bienes son similares a los de otras formas jurídicas: primero será necesario cerrar un acuerdo entre las partes y después acudir a Hacienda, la Seguridad Social y probablemente el Ayuntamiento para tramitar las posibles licencias y permisos de actividad. De forma más detallada son:
Firma del Contrato de Constitución
Firma de contrato de constitución de la Comunidad de Bienes. Puede ser en documento privado o público.
Liquidar el impuesto por Actos Jurídicos Documentados
Confeccionar el Modelo 600 (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) en la Comunidad Autónoma donde se va a constituir la Comunidad de Bienes.
Hacienda
Hay que solicitar a través del modelo 036, para la obtención del CIF. Se debe aportar debidamente cumplimentado el modelo 036, fotocopia del D.N.I del firmante y fotocopia del documento de constitución. También habrá que presentar justificante de la Liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que grava la constitución de la comunidad de bienes en caso de que se aporten bienes. Sobre esa base se suele aplicar un 1% del valor de los bienes aportados, pero hay que confirmarlos según la tarifas que imponga cada Comunidad Autónoma. En el modelo 036, habrá que indicar para cada comunero, su participación en la Comunidad de Bienes.
También habrá que dar de alta mediante el modelo 036, el alta en la actividad en desarrollar por la comunidad de bienes, los locales donde se ejerce la actividad, las obligaciones a tener en la presentación de los diferentes impuestos (Retenciones, IVA, etc), por parte de la comunidad de bienes.
Para cada comunero o socio, habrá que presentar el modelo 036, de forma personal, para indicar que tiene obligación de presentar de forma trimestral pagos fraccionados, normalmente en estimación directa simplificada.
En el caso de sociedades civiles y comunidades de bienes, el pago fraccionado y la declaración anual correspondiente a los rendimientos obtenidos (Modelo 184), se efectuará por cada uno de los socios en proporción a su participación en el beneficio de la entidad en (régimen de atribución de rentas). En aquellas comunidades de bienes, donde haya distinción entre socio capitalista y socio trabajador, habrá que indicar para el socio capitalista la casilla 707 del modelo 036 (Apartado 9- Retenciones e ingresos a cuenta) Obligación de realizar retenciones o ingresos a cuenta sobre otras rentas o rendimientos del capital mobiliario, cuando vaya a recibir cobros, como rendimiento del capital mobiliario, cuyo pagos deberán de ser reflejados en el (Modelo 123).
Hay que recalcar que, al no tener personalidad jurídica, en el modelo 184 de atribución de rentas superiores a 3.000 euros anuales, se atribuirá a cada propietario, de acuerdo a su coeficiente, las rentas derivadas del arrendamiento como ingresos, que se declararán a Hacienda en su declaración de la renta.
El plazo de presentación del Modelos 184 correspondiente al ejercicio cerrado 2017, y siguientes será el mes de ENERO del 2018, y siguientes, anteriormente se presentaba durante el mes de febrero.
Seguridad Social
Para aquellos socios que tiene una dedicación laboral a la comunidad de bienes, deben de darse de alta como autónomos en la Seguridad Social, a través del modelo TA 521.
Existen diversas variantes de este modelo: TA0521-2 para autónomos colaboradores, TA0521-4 para socios de cooperativas, TA0521-5 para socios, familiares y administradores de sociedades mercantiles y limitadas, TA0521-6 para socios de comunidades de bienes y sociedades civiles, TA0521-7 para trabajadores agrarios por cuenta propia y TA0521-8 para autónomos dependientes. En el siguiente enlace encontrarás todos estos modelos TA.0521.
Debe ser necesario aportar:
- Documento identificativo del / de la solicitante, (Documento Nacional de Identidad, Tarjeta de Extranjero o Pasaporte, según el caso).
- Original y copia de cualquier documento o medio de prueba determinante de la procedencia del alta. Lo más común es la Declaración Censal (Modelo 036).
Para más detalles, puede ver este artículo: Emprendedor - Autoempleo, trámites para darse de alta como autónomo.
Ayuntamientos
Los siguientes pasos son necesarios si va a abrir un
local, se van a hacer obras en él o si hay un cambio de
titularidad o actividad. Si no está en estos casos no son
necesarios. Sin embargo si va a abrir un local es importante
que como paso previo a todo lo comentado empiece consultando
en el Ayuntamiento sobre las posibilidades de que el local
que tiene pensado pueda albergar el negocio deseado.
Licencia de actividades e instalaciones (Apertura)
Es una licencia municipal que acredita la adecuación de las instalaciones proyectadas a la normativa urbanística vigente y a la reglamentación técnica que pueda serle aplicable. Sólo debe solicitarse cuando va a abrirse un local.
Las actividades se dividen en "Inocuas" (aquellas que no producen molestias ni daños - son más fáciles de conseguir y más baratas) y "Calificadas" (aquellas que pueden resultar molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, y que por lo tanto son más difíciles de conseguir y más caras)
Tramites Disolución
La disolución de una sociedad civil, o comunidad de
bienes es un procedimiento más simple que el establecido
para las entidades mercantiles. Del mismo modo que la
constitución parte de un acuerdo privado entre las partes,
la disolución también es más sencilla cuando todos los
socios consienten y no existen deudas que haya que afrontar.
En primer lugar, deben atenderse las deudas con terceros y
con la administración pública. Si la sociedad se disuelve
sin atender los pagos pendientes, los socios responderán con
su patrimonio personal frente a las reclamaciones y embargos
que puedan practicarse, en función de su porcentaje de
participación.
Una vez liquidadas las deudas, hay que repartir los bienes,
si los hay. El reparto se recogerá en el acuerdo de
disolución. La disolución de sociedad civil se rige por las
normas de la partición de herencia (art. 1707 c.c).
Únicamente se necesitará acudir a una tasación pericial para
la valoración de los bienes y derechos en caso de que los
socios no lleguen a acuerdo sobre ese punto. Para determinar
la cuantía a repartir lo más lógico será atenerse al
patrimonio neto social (bienes y créditos menos deudas
sociales). En el acuerdo de disolución constarán también los
motivos que han conducido a los socios a tomar esa decisión.
Una sociedad civil puede disolverse por los siguientes motivos:
Por consentimiento unánime de los socios.
Por haberse cumplido el término prefijado en el contrato de sociedad.
Por la realización completa del fin social, o por haberse vuelto imposible la consecución del objeto de la sociedad.
Por la muerte o incapacidad de uno de los socios que tengan responsabilidad ilimitada por los compromisos sociales, salvo que en la escritura constitutiva se haya pactado que la sociedad continúe con los sobrevivientes o con los herederos de aquél. En ese caso, se liquidará la parte que corresponda al socio difunto y se entregará a sus sucesores.
Por la muerte del socio industrial, siempre que su industria haya dado nacimiento a la sociedad.
Por la renuncia de uno de los socios, cuando se trate de sociedades de duración indeterminada y los otros socios no deseen continuar asociados, siempre que esa renuncia no sea maliciosa ni extemporánea. La renuncia se considera maliciosa cuando el socio que la hace se propone aprovecharse exclusivamente de los beneficios o evitarse pérdidas.
Por resolución judicial.
La disolución de la sociedad no modifica los compromisos contraídos con terceros, sino que son asumidos por los socios, al igual que las deudas. Para que la disolución de la sociedad surta efecto ante terceros, es necesario que se haga constar en el Registro de Sociedades. Cualquier socio puede instar judicialmente el procedimiento, en caso de desacuerdo. En el mismo acto, podrá exigir la liquidación del patrimonio social y la restitución de sus aportaciones.
Contrato de Disolución de la Comunidad de Bienes
Primero de todo hacer el contrato de Disolución de Comunidad de Bienes con reparto de bienes entre los socios, y firmado por todos los socios. Este contrato puede ser un contrato privado en ciertos casos de gran simplicidad.
Liquidación del impuesto Actos Jurídicos Documentados
Confeccionar el Modelo 600 (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) en la Comunidad Autónoma donde está constituida la Comunidad de Bienes, con las siguientes particularidades:
- Concepto de Operaciones Societarias
- Sujeto Pasivo: habrá que indicar a los diferentes socios de la comunidad de bienes.
- Transmitente: será la comunidad de bienes.
- Datos de la operación: Indicar que consiste en Disolución de comunidad bienes. Tarifa, disolución de sociedades no anónimas.
- Valor declarado: importe del inventario a repartir entre los socios.
Si el importe del modelo 600, sale a ingresar, pagar en cualquier oficina bancaria que tenga acuerdo con la comunidad autónoma competente.
Presentar en la oficina liquidadora competente (depende del municipio donde radique el domicilio social de la Comunidad de Bienes), el modelo 600, con el justificante de pago, si aplica, para tener justificante de la presentación. Pueden pedir una etiqueta fiscal de la Comunidad de Bienes a disolver, lo mejor, es llamar a la oficina liquidadora y asegurar que documentación adicional pueden pedir.
Hacienda
Una vez registrado el acuerdo de disolución, hay que dar de baja las obligaciones fiscales en la Agencia Tributaria. Estas obligaciones afectan tanto:
COMUNIDAD de BIENES, aportando la copia sellada de la presentación del modelo 600, el documento de Disolución de la Comunidad de Bienes y el correspondiente modelo censal. Al igual que ocurre con las entidades de capital, es posible comunicar un cese de actividad sin disolver la sociedad. En ese caso, se darán de baja las obligaciones igualmente, pero la sociedad seguirá existiendo, aunque inactiva.
Se presentará el modelo 036, indicando Baja en el Censo de Empresarios, por Causa de Disolución y Liquidación, con fecha efectiva de baja, la que indique en el contrato de Disolución.
Con la presentación de la declaración censal, se deberá de acompañar también esta documentación:
1. Escritura publica y certificado
de cancelación en Registro publico o documento acreditativo
de la extinción. Normalmente valdrá el documento privado de
Disolución de la Comunidad de Bienes, visado por la
Consejería de Economía correspondiente a la comunidad donde
radique el domicilio social de la Comunidad.
2. Documento acreditativo de la capacidad de representación
de la persona que firma la declaración censal. Normalmente
valdrá el documento de Constitución de la Comunidad de
Bienes.
Estos trámites se pueden hacer a través de la Sede Electrónica de la AEAT
SOCIOS, hay que tener en cuenta que los socios, como personas físicas, están dados de alta por lo menos, en el pago fraccionado a cuenta para la declaración de la Renta, por tanto, también habrá que presentar declaración censal modelo 036, para cada uno de los socios, dando de baja de estas obligaciones.
Se presentará el modelo 036, indicando Baja en el Censo de Empresarios, si los socios no disponen de otras obligaciones fiscales por estar de alta en otras actividades (Ejemplo alquiler de locales comerciales), en este caso, sólo se les dará de baja de la obligación de presentar pagos fraccionados, en la modalidad en que se encuentre, y desde la fecha de la disolución.
Seguridad Social
Para aquellos socios que tiene una dedicación laboral a la comunidad de bienes, habrá que dar de baja en el régimen de autónomos, si no van a dedicarse a otras actividades que obliguen a estar dados de alta en el régimen de autónomos, a través del modelo TA 521.
Existen diversas variantes de este modelo: TA0521-2 para autónomos colaboradores, TA0521-4 para socios de cooperativas, TA0521-5 para socios, familiares y administradores de sociedades mercantiles y limitadas, TA0521-6 para socios de comunidades de bienes y sociedades civiles, TA0521-7 para trabajadores agrarios por cuenta propia y TA0521-8 para autónomos dependientes. En el siguiente enlace encontrarás todos estos modelos TA.0521.
Debe ser necesario aportar:
- Documento identificativo del / de la solicitante, (Documento Nacional de Identidad, Tarjeta de Extranjero o Pasaporte, según el caso).
- Documento de Disolución de la Comunidad de Bienes, y presentado ante la Consejería competente.
- Modelo 036, Declaración Censal disolución comunidad de bienes.
- Modelo 036, Declaración Censal baja como empresario o profesional.
Respuesta a la duda si hay necesidad de tener que disolver las Comunidades de Bienes y Sociedades Civiles antes del 01/01/2016
En las novedades que ha traído el ejercicio 2015 en referencia a las Sociedades Civiles. Se incluyen como sujetos pasivos del impuesto de sociedades, a partir de 2016, las sociedades civiles con personalidad jurídica y objeto mercantil. Se prevé un régimen transitorio para la disolución y liquidación de dichas Sociedades Civiles con una fiscalidad ventajosa. El inconveniente de la aplicación de este cambio legislativo, va a implicar mayores costes de gestión y obligaciones fiscales, y entendemos que a las Sociedades Civiles les va a ser más interesante el disolverse y crearse como Sociedad Mercantil.
Ahora bien en relación a la Comunidades de Bienes, aunque este cambio tributario, parecía que iba a implicar que muchas pequeñas Comunidades de Bienes se iban a tener que disolver, dado que en su creación se podía considerar un fraude de ley, dado que se deberían de haber creado como Sociedades Civiles. La norma no cita expresamente a las Comunidades de Bienes, pero podían estar en una inseguridad jurídica, si hacienda consideraba que en su creación no se cumplía los requisitos para utilizarla, y podía considerarla como una Sociedad Civil, y aplicar el impuesto de sociedades a partir del año 2016. Para evitar estos temores Hacienda ha contestado por escrito a este temor, y a continuación reflejamos este documento emitido por AEAT.
¿Una Comunidad de Bienes, debe tributar por el Impuesto de Sociedades?
Respuesta de la AEAT:
El artículo 7.1.a) la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades, establece que:
Serán contribuyentes del Impuesto, cuando tengan su residencia en territorio español:
a) Las personas jurídicas, excepto las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil.
De esta forma se incorporan unos nuevos contribuyentes al Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles con objeto mercantil, a diferencia de lo que ocurría con anterioridad a 1 de Enero de 2016, en que las sociedades civiles tributaban bajo el régimen de atribución de rentas.
Por tanto, puesto que el único contribuyente que se incorpora al Impuesto sobre Sociedades son las sociedades civiles con objeto mercantil, la comunidad de bienes, seguirá tributando como entidad en atribución de rentas conforme al régimen especial regulado en la Sección 2ª del Título X de la LIRPF.
Ante esta respuesta de la AEAT, y dado que en la Comunidad de Bienes en funcionamiento, siempre hay activos proindiviso, como es el Fondo de Comercio, Inmovilizado material (muebles, herramientas, etc.), no se podrá poner en duda si existe un fraude de ley en la misma, dado que siempre existen activos en común, y la finalidad de los comuneros es la conservación y el aprovechamiento de esos activos.
Definiciones
Sociedad Civil (S.C.): se ha puesto en común unos bienes, dinero o industria con objeto de desarrollar una actividad, de la cual se obtengan unos beneficios a repartir entre los socios.
Comunidad de Bienes (C.B.): existe una propiedad común de unos bienes, y la finalidad de los comuneros es la conservación y el aprovechamiento de estos bienes.
Por tanto, en nuestra opinión las Sociedades Civiles con OBJETO MERCANTIL(por ejemplo, bares, discotecas, farmacias, tiendas de ropa, etc.) van a pasar a ser contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, mientras que las que no tengan objeto mercantil seguirán tributando en Régimen de Atribución de Rentas. (a partir del año 2016).
Por el contrario si la C.B. independientemente de que tenga o no actividad económica (p.ej. sólo alquileres inmuebles sin personal contratado, bares, discotecas, etc.) siguen estando en Atribución de Rentas.
Modo de actuar de la AEAT a partir del 01/01/2015, con las Comunidades de Bienes
La obtención del NIF marcará la diferencia a la hora de tributar por un impuesto u otro.
La AEAT ha publicado una resolución, con fecha 13 de noviembre de 2015, en la que establece las directrices para asegurar en el alta de una Comunidad de Bienes, que cumple los requisitos para formarla.
La resolución distingue entre sociedad civil y comunidad de bienes. Así, define que en el caso de comunidades de bienes que se constituyan para poner en común dinero, bienes, o industria con el ánimo de obtener ganancias y lucros comunes "estaremos en presencia de una sociedad civil".
Se otorgará el NIF de comunidad de bienes, si del acuerdo de voluntades se desprende que hay patrimonio común preexistente y es copropiedad de todos; no hay voluntad de asociarse diferente de la mera situación de copropietarios de todos los comuneros; no se aportan nuevos bienes o derechos fuera de la copropiedad preexistente; y no hay socios no copropietarios
Por el contrario, no se otorgará este NIF si del acuerdo de voluntades o documentación que acredite situaciones de titularidad aportada para solicitar el NIF se desprende que no hay patrimonio común preexistente o no es copropiedad de todos; hay voluntad de asociarse diferente de ser copropietarios de todos los comuneros; se aportan nuevos bienes o derechos fuera de la copropiedad preexistente; y hay socios no copropietarios.
En el caso de figuras mixtas se analizará individualmente, tomando en consideración la previa existencia o no de un patrimonio poseído en común, que será necesario conservar y mantener, sin perjuicio de su posible explotación posterior, o la existencia de una voluntad de unir bienes con ánimo de obtener ganancias. En el primero de los supuestos estaríamos ante una comunidad y en el segundo ante una sociedad civil.
Notificaciones electrónicas
El 2 de octubre de 2016, entra en vigor la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Esta Ley obliga, entre otros, a las personas jurídicas y a las entidades sin personalidad jurídica a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas. Entre las entidades sin personalidad jurídica, se incluyen las asociaciones, las sociedades civiles, las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios, entre otras. Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro.
La presentación de declaraciones y autoliquidaciones se continuará haciendo como hasta ahora, por no estar afectada por la Ley 39/2015. Las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente a través del registro electrónico.
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