Tramites para alquilar una vivienda como vivienda habitual
Actualizado: 19/09/2023
Fecha: 04/09/2014
Alquilar una vivienda es una decisión difícil. El miedo al impago y los destrozos hacen que muchos propietarios no quieran hacer negocio con su piso vacío. En este artículo queremos dar una guía de los pasos que tiene que dar un arrendador cuando decide sacar su piso al mercado de alquiler.
Búsqueda de inquilino
A través de inmobiliaria o uno mismo puede poner carteles, a fin de que posibles interesados se pongan en contacto, para ver el inmueble y ver en qué condiciones se encuentra, y que renta se solicita.
Qué garantías puedo exigir al inquilino
Además de presentar nómina y contrato indefinido, existen dos herramientas habituales: el aval y el depósito. Para el primero, el inquilino debe contactar con su banco. En el caso del aval bancario, que suele tener un año de duración, la entidad hace un estudio de solvencia al inquilino y se compromete a asumir el riesgo si éste no paga la renta. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura. En cuanto al depósito, se trata de entregar al propietario un número determinado de meses de alquiler que sirvan como garantía en caso de impago. Suelen establecerse de un periodo de seis meses.
Contrato de alquiler
Una vez que hemos llegado a un acuerdo con el inquilino, ya sea de forma privada o a través de una inmobiliaria, se procede a la firma del contrato. Este contrato será el vínculo entre el arrendador y el arrendatario, y deberá contener la identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario), identificación del inmueble, duración, renta inicial y demás cláusulas pactadas.
Por nuestra Asesoría Virtual le podemos dar el soporte necesario para poder redactar y adaptar las clausulas del contrato a sus necesidades y acuerdo particular, conteniendo aquellas clausulas que protegen más al propietario, aplicando esas leyes vigentes en el momento de su redacción.
Si el inmueble está amueblado es conveniente anexar al contrato un inventario del contenido del mismo para cada estancia del inmueble.
Requisitos del contrato de arrendamiento de vivienda
El pasado 6 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler.
Por fin luz verde a las medidas que contemplaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que entró en vigor el día 19 del mismo mes, Real Decreto–ley que fue derogado posteriormente el 22 de enero.
Las medidas acordadas, se aplicaron sólo durante algo más de un mes. Los acuerdos firmados durante este pequeño periodo, fueron totalmente válidos a igual que la fiscalidad que conllevaba los mismos.
Volvió así a estar de nuevo vigente la normativa anterior al 19 de diciembre hasta el 6 de marzo, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler.
Las medidas definitivas que contempla esta nueva normativa, que afecta principalmente a las normas de alquiler de inmuebles para vivienda habitual son:
Con respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda destacamos:
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Se amplía el plazo de prórroga obligatoria a 5 años. Será de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
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En cuanto a la prórroga tácita, se amplía a cuatro meses el plazo mínimo de comunicación previa del que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato. Será de dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera finalizar el contrato.
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Queda fijada en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al inquilino, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
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Cuando el arrendador sea una persona jurídica, se encargará de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
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En la nueva normativa se establece el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con la posibilidad de que las comunidades autónomas desarrollen sus propios índices, pudiendo diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.
Medidas ante el desahucio
El Real Decreto-ley 7/2019, también ha impuesto medidas ante desahucio, que se detallan a continuación:
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Queda establecido que el órgano judicial fijará el día y la hora exactos de los lanzamientos.
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Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales. Cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. El plazo de suspensión será de máximo un mes o tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Aspectos a negociar
En los contratos de alquiler, se suele negociar quién paga el impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) antiguamente conocido como contribución urbana, normalmente lo paga el propietario, los gastos de comunidad, se puede estipular que las derramas las paga el propietario y los gastos de comunidad recurrentes, el inquilino, pero cada caso es particular.
Fianza- Modelo 806 / 816
La fianza constituye una garantía al arrendador de cumplimiento por el arrendatario de cualesquiera de sus obligaciones contractuales, así no sólo del pago de la renta y cantidades asimiladas, sino también de la devolución de la vivienda arrendada al concluir el contrato, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”. es decir, supone la entrega de un importe económico por parte del inquilino al propietario de una vivienda. se trata de un importe fijado previamente y que sirve como garantía para el arrendador,
Según el artículo 36 de la ley de arrendamiento urbanos, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
En la formalización del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. El propietario deberá depositar la fianza en estamento autonómico donde resida el inmueble, y el inquilino a su vez, deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Instrucciones Presentación modelo 806 / 816 - Ingreso fianza
Plazo de presentación
Como máximo dentro de los 15 días hábiles siguientes a la celebración del contrato
CONSECUENCIAS DE LA PRESENTACION FUERA DE PLAZO
El recargo a aplicar será del 5, 10 o 15%, sin la exigencia de intereses de demora, si el ingreso se efectúa dentro de los tres, seis o doce meses siguientes, respectivamente, al término del plazo voluntario de ingreso (15 días hábiles desde la fecha de celebración del contrato), si se ingresa voluntariamente con el principal en el momento de efectuar el depósito de la fianza.
Dónde dirigirse si es un particular
REGISTRO GENERAL DE LA AGENCIA
TRIBUTARIA VALENCIANA (ATV)
C/ GREGORI GEA, 14Ver plano
46009 València
Presentación Telemática para particulares y asesorías
Si se hace por representación, habrá que aportar también la Autorización de representación por Medios Telemáticos, se puede obtener en este enlace . Debiendo adjuntar también los DNI´s de los autorizantes.
Para presentación telemática, hay que ir a este enlace , disponiendo de certificado digital.
Qué documentación se debe presentar
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Copia del contrato de arrendamiento.
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Copia del recibo del IBI del inmueble que se arrienda (el recibo debe de estar abonado).
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Los ejemplares del modelo 806, debidamente cumplimentados, con el anexo, si hubiere varios arrendadores o arrendatarios, y con la acreditación de la entidad colaboradora donde conste depositado el importe de la fianza en efectivo (no cheque) por una cantidad equivalente a:
a) Una mensualidad en el
arrendamiento de viviendas y dos mensualidades en los
arrendamientos para un uso distinto del de vivienda.
b) En los arrendamientos de industria o negocio, cuando
impliquen también arrendamiento de local o vivienda, la
fianza se exigirá por el importe de dos mensualidades del
alquiler estipulado para la vivienda o el local. Si dicha
cuantía no se halla estipulada, el importe será el 3% del
valor catastral que el bien inmueble tenga asignado en el
momento de la celebración del contrato.
Dónde se puede pagar la fianza indicada en el modelo 806
ENTIDADES FINANCIERAS COLABORADORAS DE LA GENERALITAT EN EL DEPÓSITO DE FIANZAS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: CAJAMAR, CAIXABANK, IBERCAJA, BANKIA, SABADELL
Enlace a depósito de fianzas de arrendamientos urbanos Comunidad de Madrid
Enlace a depósito de fianzas de arrendamientos urbanos Generalitat Valenciana - Modelo 806
Enlace a instrucciones para cumplimentación modelo 816 o 806 Deposito fianzar, y 817 o 807 (actualización de fianzas) y devolución de fianzas
Instrucciones Presentación modelo 806 - Recuperar fianza
Para recuperar la fianza ingresada, una vez finaliza el contrato de arrendamiento, deberemos acudir a la entidad bancaria donde hicimos el ingreso (no necesariamente a la misma sucursal) y presentar el modelo 806 que nos sellaron en la oficina liquidadora, copia del DNI del arrendador, copia del contrato y copia del documento que acredita la resolución del contrato (normalmente, firmado de mutuo acuerdo por ambas partes, como puede ser el documento de entrega de llaves).
Deducción autonómica en declaración de la renta por el pago de alquileres en vivienda habitual
Si el inquilino cumple los requisitos para desgravar el pago del alquiler, debe saber que para poder aprovechar este beneficio fiscal algunas comunidades autónomas exigen que el propietario deposite la fianza donde se le exige por ley. en caso de que no lo haya hecho sería el inquilino quien pagaría las consecuencias, ya que no podría aprovechar esta desgravación, pudiendo poner en problemas al propietario, por no haber cumplido la ley.
Para tener más detalles sobre aspectos de la fianza ver el siguiente artículo
Impuesto de transmisiones patrimoniales
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a
efectos de la vivienda, se aplica al realizar transmisiones
de vivienda usada, mediante compraventa.
También se abona por la constitución de un contrato de
arrendamiento y lo debe abonar el arrendatario de la
vivienda. Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo
600 asociado a la comunidad autónomo donde resida el
inmueble arrendando, de la misma forma que la establecida
para la compraventa de vivienda usada. Este trámite no lo
suelen hacer los inquilinos.
No obstante lo anterior, a partir del 6 de marzo de 2019 los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos están exentos (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), pero se está obligado a presentar el modelo 600 exento
Para ver más detalles de como realizar este trámite, ir a este enlace
Certificado de eficiencia energética
Las viviendas en venta o en alquiler deben de disponer de un certificado de eficiencia energética, en vigor. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 euros a los 6.000 euros.
La normativa incluye ciertas excepciones, que no necesitan disponer del certificado, por ejemplo, los inmuebles arrendados durante menos de cuatro meses.
El propietario que desee alquilar un inmueble deberá entregar una copia del certificado de eficiencia energética en el momento de la firma al inquilino.
Para obtener el certificado el propietario se deberá de poner en contacto, con técnicos habilitados para la emisión de estos certificados, que deberán visitar el inmueble y hacer las mediciones necesarias a fin de emitir el certificado. A continuación damos un enlace donde nos hacen un presupuesto del coste del certificado en función del tipo de inmueble, superficie y lugar del inmueble. Certicalia
El certificado de eficiencia energética tiene una validez de 10 años desde su emisión.
Estos certificados se deben de presentar en la comunidades autónomos, en las dirección que corresponda
Alta de suministros (Luz, agua, gas)
Si el inmueble no tiene dados de alta los suministros de luz, agua y gas, para volver a dar de alta los suministros en la empresa de contratación de los mismos (Ejemplo Iberdrola, Endesa, etc) nos van a solicitar la cédula de habitabilidad de la vivienda. Esta cédula la suelen entregar al propietario cuándo compró la vivienda, pero tiene una fecha de vigencia (suele tener una vigencia de 10 0 15 años), una vez transcurrida la vigencia, se deberá de tramitar en el ayuntamiento donde resida el inmueble la emisión del certificado de habitabilidad de segunda ocupación.
En función del año de construcción, puede que sea necesario contactar con un técnico que certifique la instalación eléctrica en baja tensión, para pode conseguir el alta del suministro eléctrico.
Titulares de los suministros
Lo más cómodo es que el titular de los contratos de luz, agua, gas, sea el propio propietario, pero tiene un gran inconveniente, que si el inquilino no paga los suministros, la empresa suministradora nos obligará pagar la deuda, aunque no haya sido generada por el propietario, para evitar estos sustos, recomendamos que los titulares de los suministros sean los inquilinos. Si el titular del contrato es el propietario, aunque la cuenta de domiciliación sea del inquilino, la empresa suministradora seguirá responsabilizando del pago al propietario del inmueble.
Fiscalidad para el propietario de las renta obtenidas del arrendamiento de inmuebles
Enlaces de interés
Portal Generalitat Valenciana - Arrendamientos - ITP
Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con viviendas
Fiscalidad alquiler de viviendas habitual actual y cambios a partir del 2015
Aspectos jurídicos a tener en cuenta en los arrendamientos de local de negocio
