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Autopromoción de vivienda familiar, tipo de IVA a aplicar

Actualizado: 15/09/2019

Fecha: 15/09/2019

La autopromoción inmobiliaria se denomina a la forma de construir una vivienda de un particular para su propio uso. El promotor de la vivienda será una persona física o autopromotor, y la promoción inmobiliaria será una vivienda para uso propio.

La autopromoción no está considerada una activad empresarial, u por tanto, no hay que darse de alta en ninguna actividad empresarial o crear una sociedad mercantil.

Tipo IVA aplicado a las cantidades entregadas al constructor

Se aplicará el tipo de IVA del 10 %, a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.

No obstante aclaramos que el tipo de IVA aplicable a las ejecuciones de obra para la autopromoción es el reducido (10% actualmente), no siendo posible aplicar el superreducido del 4% que se aplica a la adquisición de viviendas de protección oficial.

Por otro lado, se aclara por la Dirección General de tributos (consulta vinculante de 28/09/2011, V2304-11, entre otras), la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento procederá cuando:

a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.

b) Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.

La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados.

A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio.

c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.

d) Las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción o rehabilitación, al menos parcial, de los citados edificios o en instalaciones realizadas directamente en los mismos por el sujeto pasivo que las efectúe.

En consecuencia, las ejecuciones de obra concertadas directamente entre el promotor y el contratista, que tienen por objeto la construcción de una vivienda promovida por el primero para uso propio, tributan al tipo reducido del 10 por ciento. El tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor concierte la total construcción con un solo empresario o concierte la realización con varios empresarios realizando cada uno de ellos una parte de la obra según su especialidad.

No obstante las ejecuciones de obra realizadas por subcontratistas para otros contratistas que a su vez contraten con el promotor tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21 por ciento.

Por otra parte, en lo referente al tipo impositivo aplicable a la entrega de materiales para la citada autoconstrucción cabe señalar lo siguiente:

a) El tipo impositivo aplicable a las ejecuciones de obra con aportación de materiales realizadas por los contratistas, que tienen por objeto la construcción de la vivienda promovida por el consultante, es el tipo reducido del 10 por ciento previsto en el artículo 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992, tanto si es sólo un empresario el que realiza la totalidad de la obra de construcción de la edificación, como en el caso en que concurran varios empresarios realizando cada uno de ellos una parte de la obra según su especialidad.

b) Sin embargo la entrega de materiales de construcción efectuada directamente por los proveedores al promotor de la vivienda (el consultante) tributará al tipo general del 21 por ciento.

Por último, como el autopromotor, no es empresario o profesional por lo que el Impuesto sobre el Valor Añadido que le sea repercutido, tanto por la ejecución de obra para la construcción de su vivienda, como por la adquisición de materiales de construcción no le resultará deducible en cuantía alguna.

Tipo IVA aplicado a la compra del terreno (Solar)

Si el vendedor del terreno es empresa o promotora se aplicará el tipo de IVA del 21 %. Si quien vende el terreno es un particular se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía según la Comunidad Autónoma donde se encuentra el terreno.

A continuación indicamos una tabla de la AEAT donde se indica cuando se aplica un tipo de impuesto u otro, dado que son mutuamente excluyentes. Coordinación (IVA/ITP).

A continuación damos una tabla proporcionada por la AEAT con los Tipo impositivos del IVA en España.

Enlaces relacionados:

Tratamiento fiscal del IVA en las operaciones con viviendas