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Propietario de local comercial no residente, tributación y aplicación del IVA

Actualizado: 31/01/2019

Fecha: 31/01/2019

Definción

Primero de todo para entender el concepto de no residente, puede ver este enlace.

Tributación de la rentas obtenidas

Sobre la tributación de las rentas producidas por los bienes inmuebles alquilados que se encuentran en España, se realizar a traves del Impuesto de la Renta de los No Residentes (IRNR), para ver mas detalles puede ver este enlace.

Retenciones a cuenta del IRNR que debe soportar las personas físicas no residentes al alquiler un local comercial

Los rendimientos satisfechos a un no residente en concepto de alquiler de local de negocio están sujetos a tributación del IRNR, al tipo general del 24%, y cuando se trata de residentes en la UE, Islandia y Noruega del 20% para el período comprendido entre 1-1-2015 y 11-07-2015, del 19'50% para el periodo entre 12-07-2015 hasta 31-12-2015, y del 19% a partir de el ejercicio 2016. La retención aplicable a este tipo de rendimientos, será igual al tipo impositivo que tributa. En el caso de que se practique la retención, el no residente minorará de su cuota íntegra, con  la retención soportada.

Ver este enlace de la AEAT, con las retenciones a aplicar

Aplicación del IVA

Con carácter general, el arrendamiento de un local comercial, convierte al arrendador en sujeto pasivo del IVA y por tanto, debe aplicar el IVA al arrendatario.

Sin embargo, cuando el arrendador es un No Residente, hay que distinguir si el no residente tiene o no un establecimiento permanente en España.

Si se considera que existe un establecimiento permanente, hay que repercutir el IVA.

Si se considera que no existe un establecimiento permanente, NO hay que repercutir el IVA.

En el año 2017, la Dirección  General de Tributos, ha publicado la consulta V-2915/17, que ha clarificado la determinación de si existe o no establecimiento permanente, y por tanto, la aplicación o no del IVA, para estos supuestos.

La DGT manifiesta que la mera tenencia de un inmueble en arrendamiento por un no residente no supone la existencia de un establecimiento permanente cuando el arrendamiento del inmueble se efectúe sin disponer en el territorio de aplicación del Impuesto de un conjunto de medios materiales y humanos necesarios para prestar los servicios de forma independiente, sean estos medios propios o subcontratados.

La Dirección General de Tributos concluye que si no queda acreditado medios humanos y materiales, el no residente no tiene un establecimiento permanente en TIVA, lo que conlleva la aplicación de la inversión del sujeto pasivo, y por tanto, que el sujeto pasivo sea el empresario o profesional que arrienda el inmueble.

Para saber más detalles sobre la inversión del sujeto pasivo, ir a este enlace.

Las consecuencias de esta interpretación para los no residentes sin establecimientos permanentes son:

  • No tendrán que estar dados de alta en el censo (036) con la actividad de arrendamiento de locales

  • No deberán de presentar declaraciones trimestrales del IVA - Modelo 303

  • En la factura que emite el no residente, no cobrará IVA, y el inquilino aplicará la inversión del sujeto pasivo, y por tanto, se auto-repercute el IVA.

Por el contrario, si el NO residente, tiene establecimiento permanente en España

  • Tendrá que estar dado de alta en el censo de empresarios (036), con el epigrafe de alquiler de local comercial.

  • Deberá de presentar declaraciones trimestrales del IVA (Modelo 303), y resumen anual del IVA - Modelo 390 (aunque existe exoneración de presentar el modelo 390, si en el modelo 303 se rellena cierta información adicional)

  • En la factura que emite el NO residente, repercutirá el IVA.

Enlaces relacionados:

Qué es la Inversión Sujeto Pasivo en el IVA

Cambiar Domicilio Fiscal en Hacienda y sus repercusiones en la Residencia Fiscal