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Alquiler de terrenos rústicos - Aplicación del IVA y Tributación en IRPF

Actualizado: 29/01/2019

Fecha: 29/01/2019

Hoy en día, mucha gente tiene terrenos rústicos, y con tal, que se lo tengan cuidado, pues se los alquila a un particular o empresa, para que tenga cuidado el terreno rústico, y puedo explotarlo con cualquier cultivo, a cambio de un renta.

Antes este escenario, entra la duda, si la renta percibida, tiene que ser grabado con el IVA, y aplicarse retención.

Ahora bien, la respuesta a este dilema puede parecer sencillo, pero en función de ciertas circunstancias, el alquiler del terreno rústico puede estar o no sujeto al impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Según la normativa del IVA (artículo 20. Uno. 23º, Ley 37/1992), dice que el Arrendamiento y Derechos reales de Terrenos está sujeto pero EXENTO de IVA, ahora bien, no se aplica la exención a terrenos con construcciones para actividades de ganadería independiente; terrenos para estacionamiento de vehículos; terrenos para depósito o almacenaje de mercancías o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial; arrendamiento de terrenos con opción de compra; arrendamiento de terrenos para exposiciones o publicidad).

No obstante, si alquilamos un terreno rústico, y en el mismo hay una construcción inmobiliaria de carácter agrario, utilizada para la explotación del terreno rustico (para dejar herramientas, y otros elementos), sigue estando la operación de arrendamiento EXENTA de IVA.

Las obligaciones fiscales del propietario del terreno rústico serán:

  • Si el propietario del terreno se dedica a la actividad habitual de arrendar fincas e inmuebles, y cumple los requisitos para que se considere actividad económica, y estará dado de alta en el epígrafe correspondiente al de arrendamiento, en cuyo caso sería ésta la actividad; pero no tendría la consideración de actividad agraria. En este caso tendrá que emitir una factura con IVA (21%) y le tendrán que realizar la retención de IRPF al propietario, si el arrendatario es un empresario, y el terreno a alquilar está asociado a una actividad empresarial.

  • Por el contrario, si el propietario del terreno, (por ejemplo arrienda un terreno rústico destinado al cultivo y venta de planta ornamental, incluyendo las construcciones inmobiliarias de carácter agrario (equipamientos de almacén, invernaderos, sombraje, pozo de agua e instalación de riego) ), dado que los terrenos, los invernaderos y el resto de los elementos citados existentes en la finca de su propiedad constituye un arrendamiento de negocio (empresa o explotación económica), ya que lo que se arrienda es una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada por el arrendatario, lo que supone la existencia de una empresa o negocio (explotación agrícola en este caso) que el arrendador explotaba y posteriormente alquila. Esta calificación comporta que los rendimientos correspondientes a su arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos del capital mobiliario, y se debería de realizar la retención del IRPF al propietario

  • Si el propietario, no cumple las condiciones para que se considere como actividad empresarial, y por tanto, no está dado de alta en dicho epígrafe, los ingresos percibidos tendrían la consideración de rendimiento de capital inmobiliario. Así el arrendador tendrá la obligación de declarar el importe percibido en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento de capital inmobiliario. En este caso estaría exento de IVA y exento de retención en IRPF.

Por parte de la dirección general de tributos, se ha resuelto varias consultas sobre esta problemática que a continuación citamos.

Consulta de la DGT: V2343-18 - Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2343-18, de 20 de Agosto de 2018. Exención en el IVA del arrendamiento de finca urbana para explotarla como huerto urbano ecológico.

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