Alquiler o cesión gratuita de terrenos rústicos - Aplicación del IVA y Tributación en IRPF

Actualizado: 20/02/2020

Fecha: 29/01/2019

Hoy en día, mucha gente tiene terrenos rústicos, y con tal, que se lo tengan cuidado, pues se los alquila a un particular o empresa, para que tenga cuidado el terreno rústico, y puedo explotarlo con cualquier cultivo, a cambio de un renta.

También, otros propietarios pueden ceder el terrero, para que alguien lo cuide, y los beneficios que pueda obtener de la explotación, se los quede el cedente.

En todo caso es muy recomendable documentar y poner por escrito estos acuerdos de cesión gratuita, aunque sea entre amigos o familiares, para evitar que en un futuro y por el paso del tiempo adquiera ningún tipo de derecho de propiedad sobre la finca, por haber tenido la posesión de forma continuada en el tiempo (usucapión).

Vamos a ver el tratamiento en ambos casos.

Fiscalidad por arrendamiento oneroso ( a cambio de una renta)

Antes este escenario, entra la duda, si la renta percibida, tiene que ser grabado con el IVA, y aplicarse retención.

Ahora bien, la respuesta a este dilema puede parecer sencillo, pero en función de ciertas circunstancias, el alquiler del terreno rústico puede estar o no sujeto al impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Según la normativa del IVA (artículo 20. Uno. 23º, Ley 37/1992), dice que el Arrendamiento y Derechos reales de Terrenos está sujeto pero EXENTO de IVA, ahora bien, no se aplica la exención a terrenos con construcciones para actividades de ganadería independiente; terrenos para estacionamiento de vehículos; terrenos para depósito o almacenaje de mercancías o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial; arrendamiento de terrenos con opción de compra; arrendamiento de terrenos para exposiciones o publicidad).

No obstante, si alquilamos un terreno rústico, y en el mismo hay una construcción inmobiliaria de carácter agrario, utilizada para la explotación del terreno rustico (para dejar herramientas, y otros elementos), sigue estando la operación de arrendamiento EXENTA de IVA.

Las obligaciones fiscales del propietario del terreno rústico serán:

Si el propietario del terreno se dedica a la actividad habitual de arrendar fincas e inmuebles, y cumple los requisitos para que se considere actividad económica, y estará dado de alta en el epígrafe correspondiente al de arrendamiento, en cuyo caso sería ésta la actividad; pero no tendría la consideración de actividad agraria. En este caso tendrá que emitir una factura con IVA (21%) y le tendrán que realizar la retención de IRPF al propietario, si el arrendatario es un empresario, y el terreno a alquilar está asociado a una actividad empresarial.
Por el contrario, si el propietario del terreno, (por ejemplo arrienda un terreno rústico destinado al cultivo y venta de planta ornamental, incluyendo las construcciones inmobiliarias de carácter agrario (equipamientos de almacén, invernaderos, sombraje, pozo de agua e instalación de riego) ), dado que los terrenos, los invernaderos y el resto de los elementos citados existentes en la finca de su propiedad constituye un arrendamiento de negocio (empresa o explotación económica), ya que lo que se arrienda es una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada por el arrendatario, lo que supone la existencia de una empresa o negocio (explotación agrícola en este caso) que el arrendador explotaba y posteriormente alquila. Esta calificación comporta que los rendimientos correspondientes a su arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos del capital mobiliario, y se debería de realizar la retención del IRPF al propietario
Si el propietario, no cumple las condiciones para que se considere como actividad empresarial, y por tanto, no está dado de alta en dicho epígrafe, los ingresos percibidos tendrían la consideración de rendimiento de capital inmobiliario. Así el arrendador tendrá la obligación de declarar el importe percibido en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento de capital inmobiliario. En este caso estaría exento de IVA y exento de retención en IRPF.

Por parte de la dirección general de tributos, se ha resuelto varias consultas sobre esta problemática que a continuación citamos.

Consulta de la DGT: V2343-18 - Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2343-18, de 20 de Agosto de 2018. Exención en el IVA del arrendamiento de finca urbana para explotarla como huerto urbano ecológico.

Fiscalidad por cesión gratuita del terreno rústico

En el caso de permitir a un tercero la explotación de finca rústica de forma gratuita, no sería un arrendamiento rústico sometido a la lay de arrendamientos rústicos, sino que estaríamos de otro tipo de contrato, que puede ser un comodato (préstamo de uso) o precario.

Lo que caracteriza a un arrendamiento es la existencia de un precio cierto por el uso de la finca por un tiempo determinado. Por tanto la renta es un elemento esencial del contrato de arrendamiento (art. 1543CC).

Aademás recomendamos documentar la cesión del la finca rustica por escrito, a fín de, evitar que Hacienda pueda aplicar la presunción de onerosidad prevista en el artículo 6.5 de la Ley 35/2006, Ley IRPF que señala que “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”. Por tanto si no se prueba que es una cesión gratuita, el propietario de la finca debería imputar rentas inmobiliarias que no habrían existido, conforme las reglas de hacienda. En el supuesto de que no pudiera probarse la gratuidad, o el precio de la cesión o arrendamiento fuese inferior al de mercado, procedería aplicar el artículo 40.1 ley IRPF (valor normal en el mercado: Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario).

Que es un contrato en precario de finca rústica

Un precario, (art 1750 CC) sería aquella situación en que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la finca a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin que tenga pagar renta ni haya duración determinada. En este caso la cesión del uso se realiza sin que haya una duración determinada y sin que se especifique un uso concreto.

Qué es un contrato de Comodato de finca rústica

Un comodato es aquella situación por la que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la finca rústica por un tiempo determinado o para un uso concreto de forma gratuita (sin pagar renta a cambio, aunque deba pagar los gastos ordinarios para el uso o conservación de la finca), pero sin que pueda quedarse con los frutos o cosecha El comodato está regulado en el artículo 1.740 y siguientes del Código Civil dentro de la figura del “préstamo“.

Ahora bien, si el comodante tiene urgente necesidad de recuperarla, podrá reclamar la restitución aún antes de concluir el plazo estipulado.

Este tipo de contrato está pensado para conceder un título de ocupación legítima a la persona que recibe el uso de la finca y asimismo el comodante tiene la tranquilidad de poder recuperarla cuando la necesite.

Es conveniente suscribir un documento en el que se recojan y estipulen todos los extremos analizados, ya que existen otras figuras distintas del comodato (como son el precario, el préstamo o el arrendamiento) que pueden llevar a confusión.

Requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario

Para poder desalojar al precarista (persona que ocupa la finca) hay que interponer un procedimiento judicial de desahucio por precario que seguirá los trámites del juicio verbal.

El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece por razón de la materia que siempre que se vaya a ejercitar la acción de desahucio por precario habrá de tramitarse por el juicio verbal:

» Artículo 250.1.2º LEC: Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

2. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.»

De forma que los requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario que han de concurrir son:

1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute).

2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna.

3) legitimación pasiva: el demandado disfruta o tiene en precario – posesión material – una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). Existen amplias posibilidades (plenario) para el examen de los títulos.»